东京一直是日本人口净流入的城市，2021年受到新冠肺炎疫情的影响，不少居住在东京的外国人选择回到祖国，日本的边境防疫管控也使得大量的留学生、技能生等难以入境日本，导致东京都人口数量破天荒出现了减少的情况。不过这种情况很快发生反转，2022年东京都又恢复到人口净流入的状态。
根据“住民基本台账”汇总的东京都整体人口流动数据结果显示，包括外籍居民在内，2022年整体迁入人口为43万9787人，迁出人口为40万1764人，迁入人口增加3万8023人。东京都强大的虹吸效应再次显示了威力，其结果也体现在楼市中，东京圈住宅的租金及房价均出现上涨。其中，新房均价再次创新高，连续2年刷新房价纪录。
根据调查数据显示，2022年东京圈新建住宅均价同比微涨，售价涨至6288万日元（约合人民币328.23万元）。东京都23区的新建住宅均价也达到了8236万日元（约合人民币429.92万元），连续2年超过8000万日元。与2019年的7286万日元（约合人民币380.33万元）相比，价格高出约1000万日元。东京都新建住宅均价的上涨，也带动了周边地区新房价格，以及整体二手房价格的上涨。
在日本宽松的经济环境下，低利率的贷款优惠政策，让富裕阶层和高收入双职工家庭纷纷积极购买市中心的高端楼盘，再叠加建材和人工费用上涨等综合因素，导致房价一直保持在高位。
随着疫情进入尾声，日本经济活动逐渐恢复，日本已经达到2%的通胀目标，日本人均工资也出现上涨趋势。另外，日本政府积极出台各种招募人才的政策，大量留学生及海外优秀人才更容易“落户”日本，东京仍是海外人才居住的首选。东京的各方面资源优势太过明显，海外公司在日本设立的总部大多也集中在东京，因此东京的人口在未来还会继续保持人口净流入的状态。
人口的增加、工资水平的上涨以及经济环境的发展，以此推测东京的房价还会长时间保持高位运行。日元的汇率近期内虽有所反弹，但仍处于历史地位，汇率收益可以预期，从投资方面考虑，东京的房产投资还具有一定的潜力。
