在筹备购买日本公寓（マンション）时，大多数人往往将主要精力放在筹措首付款以及计算能贷到多少款上，却常常忽略了在购房过程中产生的各类税金、中介手续费等“杂费”。这些杂费并非包含在公寓的购买价格内，一旦被忽视，很可能会在临近签订购房合同的时候，才惊觉资金不足。接下来，我们就来深入了解一下购买公寓时那些容易被忽视的杂费。
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01、杂费构成与大致比例
购买公寓所涉及的杂费整体占比通常在公寓购买价格的3% - 7%，这些费用大致可以分为三类：取得物件相关的杂费、使用住宅贷款相关的杂费以及其他杂费。
（一）取得物件相关的杂费
1. 印花税：签订买卖合同时需要缴纳的国税，费用体现为贴在合同上的印花税票费用。在2014年4月1日至2018年3月31日期间，税额根据合同金额而定：合同金额在1000万日元（不含）至5000万日元（含）之间，需缴纳1万日元；合同金额在5000万日元（不含）至1亿日元（含）之间，需缴纳3万日元；合同金额在1亿日元（不含）至5亿日元（含）之间，需缴纳6万日元 。
2. 登记许可税：对取得的物件所有权进行登记时所缴纳的国税，税额依据土地和建筑物各自的固定资产评估额乘以税率来计算。由于所有权登记属于司法书士的专属业务，购房者需要委托司法书士代办登记手续，除登记许可税外，还需支付司法书士报酬，一般在10 - 20万日元。
3. 不动产取得税：这是取得不动产时需要缴纳的地方税。其计算公式为：建筑物的不动产取得税=（住宅固定资产税评估额 - 扣除额）× 税率；土地的不动产取得税=（土地固定资产税评估额 × 税率） - 扣除额。购房者需要在取得不动产之日起30日内，向土地、房屋所在地的都道府县税务办公室申报。满足建筑面积50平方米以上等条件时，新建公寓的建筑物可从固定资产税评估额中扣除1200万日元；若是1997年4月1日之后竣工的二手公寓，最高也可扣除1200万日元。
4. 固定资产税和城市规划税的清算费用：固定资产税和城市规划税是每年1月1日向土地或建筑物所有者征收的地方税。如果公寓卖方（如销售公司）已经预先缴纳了这两项税金，那么在交款（所有权转移日）时，会按照天数或月数为基准按比例计算，买方需承担自己所有权期间的这两项税费。
5. 中介手续费：当物件价格超过400万日元时，法律规定需向不动产中介公司支付“物件取得价格 × 3% + 6万日元”的中介手续费。不过，法律仅规定了上限金额，实际支付低于此标准也是合法的。
（二）使用住宅贷款相关的杂费
1. 印花税：签订住宅贷款合同时同样需要缴纳印花税，2014年4月1日至2018年3月31日期间，税额根据借款金额确定：借款金额在1000万日元（不含）至5000万日元（含）之间，需缴纳2万日元；借款金额在5000万日元（不含）至1亿日元（含）之间，需缴纳6万日元；借款金额在1亿日元（不含）至5亿日元（含）之间，需缴纳10万日元。
2. 融资手续费和担保费：向贷款金融机构借款时，需要支付融资手续费和担保费。融资手续费多为3 - 5万日元（不含消费税）的定额，因金融机构不同而有差异；担保费一般采用一次性支付方式，通常每借款100万日元约需支付2万日元，例如借款3000万日元，担保费约为60万日元。
3. 抵押权设定费用：办理住宅贷款时需要设定抵押权（担保设定），这一过程会产生抵押权登记许可税和司法书士报酬。抵押权登记许可税按照“借款金额 × 税率（通常为0.4%）”计算，司法书士报酬一般在5 - 10万日元。
4. 火灾保险费：办理住宅贷款时，加入火灾保险通常是强制要求。保险费会因地区以及建筑物的结构、规模而有所不同，支付方式分为一次性支付和分期支付，一次性支付由于不含利息相对更为划算。
5. 代办手续费：若由不动产中介公司代办住宅贷款融资申请手续，购房者需要支付住宅贷款代办手续费，费用因中介公司而异，市场行情一般在5 - 10万日元。
（三）其他杂费
除上述费用外，购买公寓还会产生诸如搬家费、新居窗帘更换费用、照明器具购置费用、给亲戚朋友寄发搬家通知明信片的印刷费用等琐碎开支。
02、杂费注意事项
1. 税金费用差异：实际的杂费会因购买物件的不同而有所变化，尤其是税金相关费用，是以广告中显示的实际价格（物件购买价格）所对应的不同固定资产税评估额为基础计算的。虽然土地的固定资产税评估额据说平均相当于地价公示的70%，但具体到个别物件，差异可能很大。例如，郊外土地价格通常低于市中心，实际价格和评估额都较低；而市中心的大型公寓，由于土地持有份额较多，登记许可税可能会比预期高很多。此外，当地价波动时，实际价格与评估额也可能出现偏差。
2. 贷款杂费不同：住宅贷款的杂费会因贷款方案的选择而有所不同。在选择住宅贷款时，购房者不能仅仅关注贷款利率的高低，还需要综合考虑贷款相关杂费在内的总成本，从而做出更合适的决策。
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由于杂费会因购买物件的具体条件而产生较大差异，所以不能完全依赖“物件价格的3% - 7%”这一参考数值。比较明智的做法是向不动产中介公司的负责人详细询问具体物件的实际杂费情况。
此外，杂费原则上需要用现金支付，但如果购房者无法筹集到足够的现金支付杂费，也不用因此放弃购买公寓。部分金融机构提供“杂费贷款”服务，可以将杂费纳入贷款范围。建议购房者通过向中介公司负责人咨询等方式，充分收集信息，制定出合理的公寓购买资金计划，确保购房过程顺利进行。
