近期，日本知名房地产调查机构东京Kantei发布的5月楼市统计数据，清晰展现出日本三大都市圈二手房市场的分化格局。整体来看，日本核心城市家庭向二手公寓房价同比大幅攀升，但核心城区房源已出现小幅回落迹象，叠加日本央行最新加息政策，后续楼市走势充满不确定性。
据东京Kantei统计数据显示，5月东京都23区刚需家庭向二手公寓房价同比大幅上涨27.4%，换算为70平方米标准户型的均价达到1亿2849万日元，同比涨幅十分显著。该机构长期聚焦日本三大都市圈住宅市场，每月统一以70平方米户型为标准换算均价，数据具备稳定的参考性，能够直观反映城市主流住宅的价格走势。
除东京都外，日本周边核心县市及大阪核心城市的二手房市场同样保持全线上涨态势，但涨幅呈现明显差异。其中，大阪市涨幅紧随东京23区，5月家庭向二手公寓房价同比上涨27%，标准户型均价达6329万日元，涨幅与东京核心城区基本持平，成为关西地区楼市上涨的核心主力。
首都圈周边城市房价同样稳步上行。其中，埼玉县埼玉市房价涨幅亮眼，同比上涨13.6%，标准户型均价为4214万日元，涨幅远超传统宜居城市水平；神奈川县横滨市涨幅相对温和，同比上涨6.3%，均价定格在4576万日元，整体市场走势更为平稳。从价格梯队来看，东京23区房价稳居首位，大幅领先横滨、埼玉、大阪等核心城市，日本核心都市房价层级差距依然悬殊。
在整体房价普涨的大背景下，市场已出现明确的降温先兆，核心城区率先结束单边上涨行情。数据显示，东京都中心六个区二手公寓房价环比小幅下降0.4%，大阪市中心六个区同步回落，环比下跌0.3%。两大顶级都市核心城区同时出现环比下跌，打破了此前的持续上涨态势，释放出市场调整的关键信号。
针对当前楼市分化格局，东京Kantei做出专业解读。机构分析认为，当前日本核心都市房价整体大幅上涨的大趋势尚未逆转，楼市上行惯性仍在延续。但与此同时，东京、大阪核心地段部分房源出现滞销现象，难以匹配市场需求、找不到合适买家的房源，价格已经开始松动下调，高端核心市场的热度正在逐步褪去。
值得关注的是，日本央行于6月刚刚落地加息政策，这一货币政策调整成为影响后续楼市走向的关键变量。房贷利率与楼市需求高度绑定，加息将直接提升购房者的置业成本，大概率抑制居民住宅购买意愿。业内普遍关注此次加息对日本住宅市场的后续冲击，未来日本核心都市楼市能否延续上涨态势、核心城区降温趋势是否会扩散至全域，仍有待持续观察。
整体而言，日本5月核心都市二手房市场呈现“外围普涨、核心降温”的分化特征。短期来看，楼市上行动力尚未完全消退，但核心区域的价格回落、央行加息的政策利空，已经为火热的楼市按下“减速键”，日本房地产市场或将逐步进入调整周期。
