2026 年 2 月末，日本三菱 UFJ 银行、三井住友银行接连发布公告，宣布自 3 月 1 日起上调变动型（浮动）住房贷款利率，成为日本央行退出负利率政策、开启加息周期后，首批全面上调房贷利率的头部都市银行，标志日本持续十余年的超低房贷环境正式落幕。
此次利率调整区分新申请客户与存量房贷借款人，执行细则清晰落地。针对 3 月起办理房贷的全新购房者，两家银行均上调最优浮动贷款利率：三菱 UFJ 银行利率上调 0.275 个百分点，调整后年化利率 0.945%；三井住友银行上调 0.25 个百分点，最新优惠浮动利率达 1.175%。日本变动型房贷利率锚定银行短期最优惠基准利率，央行加息推高银行同业拆借、吸纳存款的资金成本，是本次贷款利率上调的直接诱因。
对于早已办理住房贷款的存量用户，利率调整不会即刻生效，将依照双方签署的贷款合同分时段落地计息。其中三菱 UFJ 银行存量客户依据合约类别差异，最早自 2026 年 5 月起月供金额开始上涨；三井住友银行存量贷款人则统一于 7 月启用上调后新利率，逐月增加还款支出。
业内资料显示，日本住宅信贷市场中，近八成购房家庭出于前期低息考量，都选择了变动型房贷产品，大范围加息将直接千万家庭日常生活开支。按照市场测算标准，贷款 4000 万日元、分期 35 年偿还的住宅贷款，利率每上行 0.5 个百分点，购房者每月月供将增加约 1 万日元，整个还款周期总利息支出将多出 700 余万日元。依托日本房贷通行的 5 年月供缓冲规则，还款压力不会一次性暴涨，但多轮加息累积后，月供大幅上调将成为必然趋势，部分工薪家庭将面临还款承压问题。
本轮调价开启后，日本银行业加息浪潮快速蔓延。继三菱 UFJ、三井住友之后，瑞穗、理索纳、三井住友信托等其余三大顶级银行紧随跟进，于 4 月集体上调浮动房贷利率，日本五大主流银行变动型房贷平均利率正式突破 1%，彻底告别长期 1% 以下的低利率区间。
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利率上行深刻作用于日本房地产市场走向。借贷成本持续抬升，本土刚需、改善型购房者入市意愿逐步降温，新房签约量、二手房整体交易量稳步放缓；相较人口外流、需求薄弱的地方城市，东京核心商圈依托人口集聚效应、海外资本持续布局，房价韧性较强，但价格上涨节奏已明显放缓。
市场主体格局同样迎来变化：一方面，存贷利差拓宽有效提升银行盈利空间，但房贷逾期风险小幅攀升，各大金融机构同步收紧房贷审批门槛；另一方面，海外房产投资者策略出现分化，不少外资买家放弃浮动利率贷款，转而选择长期固定利率锁定持有成本，全款购置东京优质房源的海外投资者占比持续提升。
宏观层面来看，日本彻底摆脱长期通缩局面，物价保持稳步上行态势，持续宽松的货币政策不再适配经济现状，央行渐进加息已成中长期既定方向。2026 年 6 月日本央行再度上调政策基准利率，业内主流机构预判，今年 10 月日本各大银行将再度上调变动型房贷利率 0.25 个百分点，浮动房贷利率将迈入 1.2% 以上区间，日本住房贷款利率将步入长久上行通道，超低利息置业的红利期已然终结。
