【房产】为什么我们推荐您投资新建独栋公寓？

在日本，哪种类型的房产更适合投资呢？想必这个问题是每个投资人都需要考量的。事实上，从投资的稳定性和租金回报率来分析，我们今天为大家介绍一下独栋投资公寓。

日本的土地是私有制，在专属地块上建造独栋公寓楼，再根据项目规模的大小，将公寓楼内划分成多套户型为1K或1R的单套公寓，主要是面向单身人士出租。那么，为什么新建的独栋公寓倍受市场大众欢迎呢？
 

日本人也喜欢新房子！
 

在主观印象中，认为日本人都比较怀旧，很多老房子都有几十年甚至上百年的的房龄，很有“日本味道”。但是老房子也有一些明显的问题，比如旧房子多少都有“老旧”的气味，而且会有虫子出没。同时旧房子的电器等也相对老旧，有的电器设备用了几十年，那个时候的电器也不如现在的环保节能，每个月支付的电费相对较高。

而新房子就完全不会有以上的问题。对于重视生活环境的日本人来说，更希望住在新房子里，不用担心虫子的问题，而且新房子的保暖密封性也比老房子强很多，就连新空调里吹出来的空气都比老房子的“新鲜”，还不用担心房子里曾经有没有“过往事故”历史。而且新房子的设计装修风格也更时尚、安保系统更先进，新房的优势实在太多了，谁不愿意住新房子呢？

那为什么感觉日本人喜欢住老房子呢？那可能是因为之前的新房供应量太少了。很多有条件的日本人，在换房子的时候，首先也会寻找新房房源，然后是次新房房源。虽然新房的租金通常比老房子稍贵，但很多新房在尚未完工时，仅凭图纸就已经被“预订一空”了，这些都是摆在眼前的事实。谁还会笃定地说日本人不喜欢新房子呢？

住新房不担心装修污染吗？

以前有的新房追求投资回报率，可能使用了低成本、低档次的建材及装修材料，在新房建设装修完工后需要通风2-3周，以避免如铺壁纸使用的粘合剂等有害物质对身体不好等问题。不过在日本的建筑基准法修订以后，建材使用受到限制，劣质建材被淘汰，所以新建的房子都不用担心装修污染等问题，可以安心入住。根据2015年以来对新房入住者的追踪，还没有人因为住新房而出现身体发病的问题。

新房对外出租的策略有哪些？

为了利益最大化，新房往往在内部装修时就开始招租了，大部分租客是凭借户型图、效果图等信息来决定租约的，仅有个别租客可能会提前到施工现场看房，大多数人主要是听从租房中介的介绍和房屋信息提交入住申请的。这样先提交入住申请的人，可以优先挑选房间，特别是角部屋数量有限，通常会被提前确认，所以有的租客会很快申请并下定。

为了快速募集第一批入住客人，新房往往在入住的前几个月会给予一定的租金优惠，那么登载在租赁网站时的租金会非常有竞争力。不过在跟租客确认租赁合约时，需明确优惠租金及优惠期，以免将来引起不必要的误会。

由于房子是全新入住的，稍微有一点污渍就会显得非常明显。如果是租客弄坏或弄脏的话，在退租时需要扣除一定的押金，这也是租客比较担心会被扣费太多的问题。所以在租客入住之初，双方就房屋现况做好确认，这是在出租前需要提前考虑的因素以及应对措施等。

日本租房合约通常为2年起租，除租金外还需要支付押金、礼金等费用。新房状况良好，有些新房的管理公司也会稍微提高租金并以“0押金”、“0礼金”、“1年起租”等政策吸引租客，在每年更新合约时收取更新手续费。其实这样操作的租约越长，租金收益越多。

投资金额及租金回报率有多少？

独栋公寓通常有木造、钢结构、钢筋混凝土、钢筋铁骨混凝土造等几种类型，因为材质的不同，性能有所不同，售价及投资回报也有所不同。

此外，土地本身的价值也很重要，在此基础上如果追求高租金回报率的话，还是木造的回报率更高，通常每年租金的表面回报可达6、7%左右，但木造房子的贬值率也相对也高。如果从保值、增值及未来变现难易程度来看，钢筋混凝土造的公寓楼表现更优秀，不过每年租金的表面回报率在4.5%左右。如果使用日本银行的低息贷款投资时，撬动杠杆，回报率将更高。

所以在投资时，根据不同的投资目的来选择合适的房产类型，就比较重要了。但不管哪种材质的公寓，这种以面向单身招租的独栋公寓几乎都不愁租，空置期一般不会超过1个月，且租约稳定，投资风险较低，持有成本不高，还易于打理。由于优势较大，因此也是投资型房产中的主力项目。在日本政府放宽了城市建筑规划之后，近年来上市的新建独栋公寓较多，所以这种房型也就成为了众多中介机构首推的投资项目。新房在市场竞争中具有很大的优势，不失为投资的好时机。