“房价是永远都会上涨的！”这种认知早已被日本验证不过是个“神话”。事实证明，“房子也可以很不值钱、甚至可以成为负资产”。在日本楼市泡沫崩溃的时候，有很多贷款买房的日本人因此破产了，他们是怎么做到的？
“当初6000万日元买的房子，暴跌至1200万日元，我们的生活瞬间陷入了'地狱'！”日本的森夫妇发出了这样的感慨。
森夫妇在年轻的时候，以首付2500万日元、贷款3500万日元，即总价6000万日元购买了一幢一户建用于居住，每个月还款金额14.5万日元。当剩余贷款还有2000万元时，森先生的事业受挫，收入大幅减少，每个月的还贷压力太大，于是决定把房子卖掉。然而，因为当时日本泡沫经济持续恶化，影响的不仅仅是个人的收入，连房产价值也大幅下跌。森先生的房子市值缩水到了1200万日元，这样的结果让森夫妇感觉难以接受。由于房产抵押给贷款银行了，为了尽快将房屋出手，在与银行协商后，银行同意森夫妇可以自行出售房屋，至少这样比被银行拍卖能卖出更多的价格。于是，森夫妇当初以6000万日元购买的房子，最终以1300万的价格卖掉了，森先生一家也搬入了出租公寓中居住。然而，在把所有房款交给银行后，扣除各项滞纳金、手续费等费用后，森先生仍然欠银行约900万日元，实在难以承受经济上和心理上的压力，所以无奈之下选择了自我破产，于是他发出了之前的感慨。
从这个例子不难看出，房价是呈波动性的，“房价永远上涨”只是一个神话。如果看不准投资时机，房产也有可能成为足以让人破产的负资产。那么什么时候适合加高杠杆在日本买房进行房产投资呢？
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如果购房的首付款及银行贷款的总额度与所购买的房产价值保持平衡时，且房价呈上升趋势时，也就是房产价值超过首付及贷款金额时，属于“低贷款”模式（如图①②），此时购房是比较合适的。当将来还清贷款时，高价值的房产就完全属于个人，这样的投资比较理想，房主的幸福感也比较高。反之，如果有人使用“0”首付购房，或支付部分首付款再申请一定的银行贷款购房时，如果房产处于贬值阶段，剩余贷款超过房产价值时，则属于“超额贷款”（如图③④），这样往往贷款利率很高，即使偿还了很多贷款，但剩余还款的本金部分仍然很高。当房价大幅下跌时，如果不能及时提前还款的话，之后想偿还剩余贷款将会变得越来越困难，就容易出现森夫妇的困境。这样的情况就不适合做房产投资，否则即使赔上了首付及已还的房贷部分，仍然还欠银行大笔资金，如果不能“忍痛”正常还款的话，那就只剩破产的情况了吧。
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何时适合在日本买房进行房产投资，也可以通过银行贷款利率加以判断。当楼市处于上升期时，为了鼓励购房行为，各大银行、金融机构鼓励使用贷款，贷款利率相对较低、同时政府还会出台各种购房补贴政策，如贷款扣减个人所得税、返现补贴等。相反，如果房价过高，以致影响了经济社会稳定时，一些调节手段也会相继出现。比如银行调高贷款利率、政府出台各种控制房价的政策时，就要谨慎投资了。
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（数据来源于CEIC Data）
根据全球经济数据库显示的信息，日本银行贷款利率最高时发生在1980年7月，年利率高达9.250%。那时，正是日本房价持续处于高涨，泡沫逐渐膨胀，全民疯狂投资房产的时期。相比之下，2021年7月的日本银行贷款年利率仅为1.475%，而有稳定工作的日本籍及日本永住人士享有的优惠贷款利率不足1%，一些优质住宅甚至还可享有购房补贴政策。虽然日本的房价呈上涨趋势，由此则更加佐证，现在日本房产仍处于适合投资的好时机。
