【房产】投资日本不规则地块的“破烂赚”

预算不够却想在东京都投资房地产，该怎么办？

首先，作为投资型的物件，一定要考虑地段，选择离电车站步行10分钟以内的范围是必须的。这是因为一方面要考虑地价的升值，另一方面还要将房屋出租赚取的租金收益，如果选择“10分钟步行圈”以外的物件，即使总价再低或房子再好也不建议作为首要考虑。毕竟日本人的出行主要靠电车，房客在选择租房时，也会先考虑离车站近的地方，如果超过10分钟的范围就会产生抱怨心理。而且在网上输入查询条件时，10分钟以外的房源有可能就被直接屏蔽了，这样房屋出租难度和空置率可想而知。

一般在不动产中介看来，选择在车站步行10分钟以内且土地方正的物件才是“好物件”，但是大多价格都比较高，如果投资预算有限的情况下只能放弃投资意愿。不过作为资深投资客来说，投资日本房产，特别是东京的房产时，土地和房屋完全可以分开购置。

这时，土地的选择就尤为重要。通常建议先在10分钟步行圈以内寻找300㎡以上的大地块。在东京扎样寸土寸金的地方，方方正正的大地块很少，大多数地块都可能是各种奇怪的不规则的形状。如果找到了这样的地块，可以直接联系代理地块的不动产中介，提出分割出售的条件。如此一来，被中介不看好的”边角料“可以低价出让，而分割以后规整的地块则可以卖到更高的价格，也是中介求之不得的事情。

这种不规则的地块可能有的通路仅有2米宽，都不够汽车通过，日本人称为”旗杆形状地“，也是我们称为的”垃圾地块“。不过作为投资型地块，完全不用考虑通车的问题，可以在此建设公寓楼（アパート、apartment）或集体型公寓（ハイツ、 height），分户出租的租金收益颇丰。

这种不规则地块被投资人看作宝地，因为不规则不平整所以在购买时价格相对周边低廉很多，有的甚至能低到5折左右，就连固定资产税评估额都可能会减少三成左右。但建成后的租金额并不会减少，这才是好的投资。

当然，在选择这种地块时，有条件的情况下，尽量选择地块南侧有道路的比较好，这样会不影响日照。不过如果北侧有道路也很好，毕竟强烈的阳光容易把家具、窗帘等晒坏，所以也有人喜欢北侧临道。有的时候没有道理规划也很好，这样建筑物的高度不会受到严格的限制，如果可以多加高一层，增加的面积也可以多收租金，也是非常不错的。

在东京都如此繁华的地方如果有机会用如此低廉的价格投资房地产的话，破烂地都能赚的盆满钵满。只是这样的机会不常有，有这样的投资计划的话，还是提前咨询专业的不动产中介，如果遇到了合适的地块，一定要快速出手以免错失良机。