在日本一提起“事故房”或“瑕疵房”，基本上是指在屋里发生过一些“事故”的房子，也有人理解为是“死过人的房子”。这样的房子无论是出租或出售都有一定的劣势，而卖家及房产中介方都有“告知义务”，一般都是低于市场行情成交的，而且“事故房”的标签会一直伴随房子的一生，在日本投资房产时是应该尽量避免的物件。
不过根据日本国土交通省于2021年10月8日发布的《关于房屋建造者致人死亡告知的指导方针》，对事故物件的处理将有所变化。为什么会有这样的变化呢？
众所周知，日本已经进入超老龄社会，因为担心自己的房子变成事故房，所以社会上有很多房东不愿意把房子租给老年人，这就导致老年人陷入租房难、租房贵的情况，加重了老后的生活负担。另外，还有很多人表示“日本的老房子那么多，出现有人在房子里去世的情况也很多，本来不介意，但如果打上事故房的标签反而有所顾忌了”。还有的人表示“几十年前发生的事故，几十年后还因为是事故房而不能被正常看待，这也是一种歧视吧？”......
人的死亡是一个不可避免的现实，因为个案不同，对于“死过人的事故房”的处理其实很难统一对待。 所以在这样的背景下，指导方针的发布也是希望通过给出一定的判断标准来解决这些问题，实现令人放心、顺畅的房产交易。
首先，关于告知义务的范围，以“有可能对交易的对方等的判断产生重要影响的情况下告知”为原则，同时在以下情况下也可以不告知：
1. 自然死亡、日常生活中的意外死亡(因衰老、宿疾导致的病死、跌倒事故、误咽等)；
2. (房屋租赁中)发生“上述1以外的死亡”、“上述1死亡需进行特殊清扫等”，距事故发生已超过了3年的时间；
3. 在邻接住户、日常生活中通常不使用的住宅楼的共用部分发生的死亡。
但是，即使是符合上述1~3的情况下，如果是“对社会的影响特别高”也有必要告知。也就是如果发生恶性事件或造成社会热点事件的情况下，在房产交易时必须进行告知。
需要解释的是，通常使用的共用部分是指公寓的入口、共用楼梯、共用走廊等。如果在这里发生的死亡，在一定情况下是需要告知的。相反的，上述3中的不把邻接住户和通常不使用的共用部分发生的死亡作为告知对象，所以要具体问题具体分析。
根据上图简单分析来说：
1. 无论租赁或买卖，如果属于自然死亡意外事故，则不需要告知。
2. 如果是租赁的话，死因是非自然死亡等(自杀或他杀等)的情况下，或者即使是自然死亡但需要进行特殊清扫的情况下，需要告知3年（3年以后可以不告知）
3. 如果是买卖则没有规定3年的告知期（需要更长时间的告知）。
4. 如果是“对社会的影响特别高”的案件就不一样了，即使租赁已过3年也必须告知。当然，买卖也需要告知。
由此不难看出，即使房间里有人去世，因为属于可以不告知的范围也就摆脱了“事故房”、“瑕疵房”的标签。在有些情况下，超过3年的期限后也没有了告知义务，那么表面看来也就不属于“事故房”了，相应的交易也就变得顺畅了。在交易此类房产时，如果是有经验的房产中介人员一般还是会通过调查要求卖家在告知书上记载之前发生的事故，以规避将来买家得知事故后有可能产生的风险和麻烦。所以在投资日本房产前，先找到专业的房产中介机构比较重要，另外，如果对事故房比较忌讳的话，建议您尽量选择新房更加放心。
