【房产】日本房产投资：东京地价在疫情中下跌的地方在哪里？

日本不动产是否值得投资？早在疫情之前，已经有许多世界知名投资公司都在布局日本了。日本房地产价格的走势正如意料之中，即使是在疫情期间，价格也在不断攀升，引起了许多海外投资客的关注。

与我国的“房产”概念不同，日本的不动产包括房产和土地两部分，是真正意义上的“房地产”，并且产权是私有的，没有使用年限、可以世代传承。如果房产价值容易贬值的话，土地则更容易保值升值，因此房地产投资中，地段就成为了非常重要的指标。

根据2022年3月的公示地价可以看出，东京23区的平均地价为每平方米166.8765万日元，约合8.3438万人民币（汇率1:0.05）。那么，在日本东京23区内，哪里的土地价格下跌最快呢？

东京23区内地价下跌排名前10位如下：

从上图可以明显看出，大型商业设施较多及风俗店较集中，且地价较高的区域，在疫情期间地价均有不同程度的下跌，主要原因就是受疫情的影响较大。比如日本“红灯区”所在的歌舞伎町地价下降幅度超过10%，每平方米697万日元，约合34.85万元人民币（汇率1:0.05）。

此外，日本政府为了疫情防控，在发布紧急事态宣言的同时，所实施的入境限制等政策，不但大幅限制了日本境内人员流动，也让大量的外国人无法入境日本，因此依靠游客及外国人光顾较多的商业地区，地价的下跌也较为明显。与此同时，由于日本的灾害较多，商业设施在遇到灾害期间受到的影响较大，因此也就不难理解在日本的房地产投资中，为何公寓项目的投资比商铺更为活跃了。

东京地价下跌的区域位于新宿区、中央区；地价上涨的区域位于涩谷区、江东区、新宿区、文京区、大田区、丰岛区、足立区、目黑区、葛饰区；地价最高的区域位于中央区、千代田区、新宿区；地价最低的地区位于足立区、葛饰区。东京23区地价处于中间位置的，还包括中野区、世田谷区和北区。

中野区:
 

中野区位于东京23区的西部。该区主要产业是以服务业为主的第三产业。众多的就业机会，促使越来越多的人来到这里，并定居下来。中野区已逐渐经成为全日本人口密度最高的低层住宅区域。

中野区内东西通铁路很多。与涉谷区、新宿区、丰岛区等拥有大繁华街的区相邻，除铁路外，还有巴士从涩谷站、池袋站连结到中野区内的路线，交通便利。从中野站北出口向西走，可以走到作为中野区新面孔的“四季都市”区域。这里有被绿色环绕的中野四季之森公园和办公大楼汇集的中野中央公园。明治大学、帝京平成大学的中野校区，及早稻田大学中野国际交流广场也位于此区。

世田谷区:
 

世田谷区位于东京23区的南西部，是东京都内人口最多的区。世田谷区以居住环境良好、通往都心部方便而闻名，人均收入水平在东京都内位于上位。区内有成城、二子玉川、三轩茶屋、下北沢等日本知名的地区。

世田谷区的空室率在东京23区内都属于较低水平，投资风险相对较小。世田谷区的地价最高值与最低值仅差2.67倍，属于地价差异较小的地区，也是租售比较高的区域。

地价最高的三个地区是交通比较便捷的下北沢、太子堂、三轩茶屋周边。世田谷区坐拥成城大学、駒沢大学、国士馆大学、日体大等大学，因此面向学生的租赁房屋需求十分旺盛。世田谷区的家族结构中，单身居住者和没有孩子的夫妇家庭占多数，中古的小户型住宅也是不错的投资选择。
 

北区:
 

北区位于东京23区的北端，区内总共有11个JR的车站，主要有JR山手线、JR京浜东北线、JR埼京线、东京地铁南北线、都营三田线、都电荒川线等，是东京都内拥有JR车站最多的一个区，去东京都心的交通非常方便。车站周边的商店街设施十分丰富，吸引了大量埼玉县人口的流入。

北区的地价在东京23区内属于较低的位置，区内地价比较平均，变化幅度较小，地价与租赁价格相平衡。即使持有资本较少的投资者也可以轻松投资，对于初次投资者是不错的选项。
 

北区内拥有东京福祉大学（梶原站）、东京成徳大学短期大学（十条站）、星美学园短期大学（赤羽岩渊站），因此针对学生群体的租赁租赁需求很高。

区内赤羽站周边设施丰富、生活便利，可以直达池袋、新宿、涉谷等热门地区，若结合地区特征经营民宿，也可以获得较可观的入住率。
 

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