【房产】影响房价的因素都有哪些？日本房价未来会大涨还是大跌？

日本房价的下跌和上涨一直是关注房产投资的人们喜欢讨论的话题。毕竟在楼市泡沫时期号称“卖掉东京可以买下美国”的日本，房价突然遭遇崩盘，导致了日本经济几十年都没有回复元气。

随着安倍经济学的实施，宽松的经济环境的确让日本的房价有所回升。但在疫情来临时，有很多人担心日本房价会像遭遇其他灾害一样在疫情期间下跌。然而现实却是，日本特别是东京的房价持续上涨，上涨速度甚至超过了疫情以前。那么，影响日本房价的因素有哪些？日本房价未来会大涨还是大跌？

地段

地段！地段！地段！

影响房价的最重要的因素当然是地段了！投资日本房地产，不仅要参考房价几何，从长远考虑更要参考地价的变动。根据日媒报道，东京都心区域发售的价格1亿日元（约合人民币500万元）以上的“亿级住宅”推高了整体房价水平。

由于日本土地资源有限，特别是寸土寸金的东京都，大规模的土地供应量实在有限。随着不断完成的再开发工程及近期集中入市的新建公寓项目的不断完工交付，土地及新房供应将越来越紧缺，地段较好的土地及房源数量有限，保值抗跌性极强。

房产类型

建筑物的类型结构及楼龄也是影响房价的因素之一，二者相互关联。

日本的土地值钱而房子会贬值，这里的贬值主要是指建筑物的折旧年限，在日本也被称为耐用年限或使用年限，主要用于税制方面的会计计算，和建筑实际寿命及买卖价格完全不是一回事。

比如日本规定，木造房产的耐用年限为22年，钢筋混凝土的房产的耐用年限为47年（我国房屋、建筑物的折旧年限为20年）。也可以理解为建筑物随着时间的推移，需要每年计提折旧。以公寓为例，47年后可视为建筑物经过折旧后价值为零，但并不影响实际居住，也不影响上市交易。但是从这个折旧年限里也能看出，哪种类型的房子更值钱。

不同的房屋类型和结构等对售价及租金水平也有影响。一般的房子基本分为木造、铁骨造、钢筋混凝土造（RC）、钢筋铁骨混凝土造（SRC）。隔音效果、抗震性、价格水平等逐级递增。一般一户建（いっこだて）和低层公寓（アパート）为木造和铁骨造的比较多；高层公寓（マンション）和高级公寓（タワーマンション）则是RC造和SRC造。随着隔音性、耐震性等性能的递增，房价也随之上升。

物业配套及管理

​日本的新建公寓项目注重物业管理及配套，比如现在热销的塔楼、高级公寓等，不但注重室内的品质，还在公共区域配套派对房、观景台、图书室、健身房等，以及在大堂配备前台和值守的物业管理员，有的物业甚至是24小时为业主提供服务。入住的业主们可以享受如此贴心的居住环境，即使房价贵一些也是会心甘情愿的购买吧？

事实上，这类新建高级公寓项目在尚未正式上市销售之前，很有可能就被提前预定一空了。而且大量新建高级公寓的入市也直接拉升了整体房价的均价水平。

日本的房子注重保养修缮，即使是二手房，如果由好的管理公司进行物业管理的话，往往为所管理的房产带来附加增值项。比如有“小狮子”标志的管理公司在业界就有较高的评价，不少投资客们只要看到“小狮子”标志甚至不用看屋内情况就可以确定购买意向，足见物业品牌的力量。

成本性通胀

​房价也和当下的通缩、通胀关系紧密。在通胀期间物价上涨，人工成本上涨、材料上涨等影响下，房价势必呈上涨趋势。日本的房价自泡沫之后已回归理性，房价基本保持在年收入的6倍左右。自安倍前首相实施宽松的经济政策后，房价才逐步稳定回暖，持续了二、三十年低迷的经济也逐渐走出阴霾，特别是这两年日本房价涨势迅猛。

日本房价上涨的背后，实际上可以看成“成本性通胀”，房价并不是虚涨，如建房用的木材等建筑材料上涨，房价在上涨；因疫情导致外国劳务人员不能入境日本，建筑人工成本上涨，房价在上涨；俄乌战争导致全球能源紧张，房价还将继续上涨等等。现在美国处于严重的通胀期，在美元不断加息的情况下，也直接影响着日本国内的物价、汇率及房价等，所以在这种情况下，可以预测日本的房价还将在一段时期内继续上涨而且很难下跌。
 

另外，房地产价格的上涨或下跌均有一定的周期，目前日本房价整体处于上升周期，再加上最近日元贬值，更适合海外投资客在日本进行资产配置。从上述几个方面也不难判断日本房价的未来走势，如果近期有置业计划的话，可以考虑现在的购房时机。