最近不少客户都在问同样的问题：投资300-500万人民币购买日本房产申请投资经营管理签证或高度人才签证，每年来日本2个月左右，最快2年就可以移民日本是真的吗？
我们在这里统一回答一下：单纯靠300-500万人民币房产的房租收益，公司没有其他运营业务和营业收入的话，（高度签证）最快2年申请移民没问题，但是成功率基本为零。
原因有三个：
（1）公司名义购买房产委托第三方出租，租金虽然可以算作公司营业收入，但是公司没有参与实际业务运营。持投资（高度）签证移民日本首先要求公司有真实的运营业务，并且要根据业务情况聘请相应的人员。申请首次投资经营管理签证或高度人才签证赴日没有问题，公司起步阶段1-3年，没有其他业务收入续签还有可能，但是4-10年期间公司如果一直没有聘请人员运营其他业务，没有相应的营业收入，一直只靠投资300-500万人民币房产的房租收益作为公司唯一营业收入，签证的续签可能会出现问题。由于常年没有聘请人员进行业务的实际运营，申请日本移民（永驻）的可能性几乎为零。
（2）500万人民币的房产投资收益按年6-8%计算。每年租金在30-40万人民币，单纯租金收入不能覆盖公司每年的支出，常年亏损的企业作为公司法人去申请日本移民（永驻）是不现实的。日本公司一年总体费用：1154.4万日元约合76.2万人民币/年。【其中包含1.房 租：144万日元/年（30平米事务所）；2.法人税：15万日元/年；3.税理士：18万+决算5万+总决算10万=33万日元/年；4.复印机：14.4万/年（租赁）；5.电话费：4万日元/年（预算）；6.水电及煤气费：24万日元/年（预算）；7.人工费2人：720万日元/年（包含法人工资）；8.交通费：200万日元/年（预算）】。所以法人想成功移民日本，公司必须追加房产投入或有其它业务营业收入，使企业达到收支平衡，不能出现赤字。
（3）申请人想移民日本（永驻）需要能够长期在日本生活。持有投资（高度）签证期间，没有合理理由需要每年在日本生活6个月以上，申请永驻前3年每年需要在日本生活9个月以上。每年只在日本生活2个月左右，续签存在风险，申请移民（永驻）成功率非常低。
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给大家总结一下：投资300-500万人民币购买日本房产，拿到首次投资经营管理签证或高度经营签证赴日问题不大。但是不在日本长期生活，没有聘请人员从事其他业务运营及营业收入的话，签证续签有风险！日本移民（永驻）基本实现不了！
