【房产】日本房价持续上涨，会重演楼市崩盘的历史吗？

2021年度，日本东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建住宅均价为6360万日元（约合人民币318万元），这是自1990年度泡沫期以来，时隔31年再次创出历史新高。究其原因，主要是都心区域销售的总价1亿日元（约合人民币500万元）以上的“亿级住宅”推高了整体的住宅销售均价。

另外，根据调查公司发布的数据显示，5月份东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）二手房平均期望出售价格（按70平方米计算）涨至4699万日元（约合人民币234万元），价格连续13个月上涨。无论是新房还是二手房，以这样的涨势着实吓坏了经历过楼市崩盘的日本人，不禁担心日本的楼市会不会重演泡沫破裂的历史？那我们就从以下几方面来分析一下。

房价收入比合理

世界公认比较合理的房价收入比为6，也可以简单理解为6年的总收入可以买到一套房子。在日本，平均6-8年的收入就可以买到一套房子，东京稍高一些，为13年的收入可购买一套房子，全国平均房价收入比为11.25，和1990年泡沫时期的日本房价收入比超过18相比较，说明现在日本房价的泡沫较少，价格相对比较合理。

日本房价比较合理，还可以从涨价原因进行印证。在木材短缺时，一户建等新建木质房产的价格也出现了上涨，这与木材等建材上涨的幅度和频率几乎同步。奥运会前，大量建筑工人投入体育场馆等的建设，人手不足、人工成本上涨，房价也随行就市出现上涨。

房价的稳步上涨，也重建了日本人购房的信心，更多人也出现买涨的预期，房价也的确在持续上涨。

从日元升值到日本贬值

在著名的广场协议签订以前，美元兑日本汇率为1:250左右，但短短的三年间日元就升值了一倍为1:120左右，大量海外资金流向日本，这也导致了日本的房产泡沫迅速增大。而如今却是日元贬值，曾一度跌破了美元兑日元1:137这24年来的新低。美国不断加息的操作，让一些海外资金从日本流向美国，与80年代末外资大量流入日本推高房价的情况大相径庭。

购房更理性

泡沫时期的日本，处于经济高速发展阶段，人们的收入颇丰，大量资金投入房地产，全民炒房，加满杠杆贷款炒房、投资山地、林地等，出现了各种不理智的投资行为。但是经历过楼市崩盘的教训以后，现在日本人的投资理念比较保守，购房是多用于自住的纯刚需。

贷款利率低

1990年前后日本银行的房贷浮动利率超过8％，而现在却不到1％。“在贷款额相同的情况下，现在的月还款额只需当时的一半乃至三分之一左右”。实际月还款额度和月租金差不多，还贷压力不大，不用太担心断供的风险。

以东京足立区竹塚站的2居室公寓为例，房屋售价2390万日元（约合人民币1,200,000元），如果使用贷款购房，在0头金的前提下，贷款年限35年，每个月的还贷额为67,118日元（约合人民币3355元），每个月的管理修缮费为26130日元（约合人民币1306元），每个月总支出为93,248日元（约合人民币4662元）。如果将这套房子出租的话，每个月的租金为110,000日元（约合人民币5500元），完全可以覆盖所有成本。

以全日本平均年薪433万日元计算，每个月的月薪约360000日元，一个2居室公寓每个月还贷额67118日元相对不高，属于一项较为合理的家庭支出。同样6万多日元作为租金的话，可能只能租到没有客厅的1居室户型，难以满足一家人的居住需求。

行业发展更完善

经历过楼市崩盘的教训后，日本房地产行业现在发展更完善了，多重措施杜绝恶意炒房行为，已将日本房价控制在了合理范围。

日本购房持有不到5年时出售，增值部分的税率为30.63%，但如果持有超过5年再出售的话，增值部分的税率则降为15.315%。

在使用贷款购买用于自住的优良住宅符合一定的条件下，还可以享受多重政策优惠。如每年贷款余额的1%可申请扣减部分个人所得税，每年的减税上限为40万日元，因为疫情的因素最长减税年限由10年延长到13年。

有效控制新房上市量

日本楼市环境由以前的无序扩张，逐渐变成现在的循序渐进。新房上市量得到了有效的控制，东京圈新建住宅的发售套数只有2000年新房上市量最高时期的1/3左右，销售价格稳中有升，东京的新房房源数量较少，根本不愁销路。新房的销售进度比较符合预期，以自住为主的双职工家庭是购房的主力军。

新房上市量得到有效控制，房价浮动区间相对平稳，房屋的租金水平也相对稳定，租金回报率在世界范围内相对较高，因此也是很好的避险资产。

经历过楼市崩盘的日本人在房产投资方面长期持谨慎的态度，但是从以上的原因也不难看出，日本的房价仍处于合理范围，在众多发达国家中房价水平相对较低。经历过奥运会、经历过疫情、经历过美国通胀等各时期的考验，日本的房价不降反升，虽然涨幅不如其他国家，但也没有出现大涨大跌的情况，更显示出日本楼市的稳定性，更适合稳健投资，长期持有。