【房产】日本房产买卖契约的达成，竟不是签约日期，而是以承诺为准？

早就听说日本人比较“讲信誉”，买卖之间只要口头承诺即可达成交易，即使不签署纸质合同双方也会遵守承诺。耳听为虚眼见为实，在现代社会中日本仍延续着这种传统，即使连房产买卖这种大手笔的交易也是如此。如此看来，中日两国在买卖契约达成的那个时间点应该是有所差异的。

契约达成日期如何界定？

在日本买房的初期，一般买房人会在中介人员的安排陪同下进行实地考察，如果对房子有购买意向，通常买家的代理人会向卖家的代理方提交书面的购买意向书，包括购买的意向价格、想要签订合同的时间等信息。如果卖家对价格等信息认可的话，会通过卖家代理人告知买方，双方即刻达成契约。此后买卖双方会签署正式的买卖合同，合同只是为了将双方约定的内容汇总成册作为备忘文本而已。就好像去超市买东西，在收银台付款后拿到一张购物小票一样，小票仅仅是作为付款的凭证。

在中国，各种交易契约的成立主要是以双方正式签署合同的时刻为准的。在签约前，买卖双方是可以进行充分商讨的，有时甚至在签约前夕还在互相讨价还价，直到最终签字盖章。

由于在日本买卖房产时，常常会遇到卖家和买家为不同国籍的情况，在对契约达成的认知有一定的差异，有时也会导致一些误解。所以作为中国买家，如果能够理解日本人对契约的认知的话，在交易的过程中会省去很多不必要的麻烦事。

除了契约日期以外，在买房的过程中，中日之间还是有一些差异的，而有些差异往往会直接导致交易失败。

看房

日本人在看房时，通常会对房子各种夸赞，即使有很多不满意的地方也不会轻易表达。如果卖家业主在现场的话，双方都是客客气气地说话，日本的业主比较喜欢把房子卖给这种“懂事”的下家。

中国人在看房时，如果看到喜欢的房子通常会对房子各种“挑刺儿”，说出房子很多问题后，以便在议价环节占据一定的主动权。如果是中国业主，心理会认为越是挑刺的人越是想买房子的人。

但如果换做日本业主，把自己的房子看作孩子一样精心维护，却被别人挑出这么多毛病，心里肯定不舒服，直接会拒绝这种“失礼”的客户，无论再给多少钱也不卖了。

砍价

日本人出售房产前会请中介机构帮忙评估，挂牌价格也不会高的离谱，还是比较贴合市场行情的。日本人议价时通常通过中介来表达意向，砍价的时候一般也只是“抹零”，一来一回基本上买卖双方在不见面的情况下基本就可以确定最终价格了。

中国人砍价时习惯“狠砍一刀”，中介也会安排买卖双方见面商谈，很有可能是在双方多轮“博弈”中才最终确定价格。

如果同样的情况放在日本，买家先“狠砍一刀”的话，日本卖家可能觉得对方“没有诚意”干脆就不卖了，根本没有议价空间。

跳单

日本人认为“专业的人做专业的事”，他们愿意花钱来买服务，特别是买卖房产这种大事更是需要找专业的房产中介代理才安心。日本房产中介费一般是交易价格的3%加消费税，日本人愿意支付这笔服务费，也尊重中介人员的劳动，通常不会要求降低中介费等“无理要求”。

由于中国商品房类型没有日本那么复杂，买卖的交易流程也比较系统化容易操作，有些买家卖家为了节省中介费而跳过中介方直接进行私下交易。一些被跳单的中介人员只能“白忙活”了。

其实在日本房产的实际交易中，也有中国的买家直接跳过中介方直接找到卖家想进行私下交易，结果被日本卖家直接向中国买家的中介公司发出“严重抗议”，感觉被中国买家骚扰了，而且对于这种不诚信的行为会停止继续交易。中国买家的中介代理人也为自己没有“管理”好自己的客户而对卖家表示道歉和悔过。

日本人做买卖还是比较讲究诚信的，只要是口头承诺了交易条件，基本很难出现毁约的情况。如果有特殊情况不能继续交易的情况，通常未履约的一方会表达真诚的歉意，会按约定支付违约金，还会亲笔书写“道歉信”。所以说，多了解一些日本人的交易习惯，在整个交易过程中会比较融洽和顺利，还能保持身心愉悦。想必这也是一个大家都期待的理想场景吧。