【房产】日本“房价”和“地价”双双上涨，这是怎么回事？

疫情这两年对日本经济影响较大的方面恐怕首先就是房价的不断上涨。从房价收入比看，根据2022年1月的调查数据显示，日本全国新建住宅均价是居民年收入的约8倍，在东京则达到约13倍，东京23区内甚至达到了19倍，而在疫情之前日本的房价收入比还是合理的6倍左右。
 

日本房价的上涨主要是在“安倍经济学”的宽松经济环境下，使用“0首付”、“低利率”、“抵扣个税”等贷款政策下购房的人在增加，推动了房地产市场交易量的活跃度，重新构建了日本“购房信念”的普遍性，这些因素都在支持日本房价的不断上涨。
 

不仅如此，从日本2022年9月公布的基准地价显示，住宅用地则是自30年前日本楼市崩盘后的1991年以来首次转为上涨。不仅是东京、大阪都市圈的地价在上涨，福冈、广岛、札幌等地的上涨幅度更大。除了宽松的经济环境等因素以外，因为疫情使更多人的生活方式发生了改变，在家办公也刺激了房产购买的需求普遍增加。

日本国内的购买需求量在增加，不过受到奥运会基建及场馆建设、疫情管控等影响，新房的上市量却在减少，2019年为3万1238套，2020年减少至2万7228套，2021年恢复至3万2500套。从需求与供给关系也能看出，需求量不断增加，供给量的下降反而促进了房价上涨，房价上涨又刺激了大量的购房意向。超过5成以上的开发商都表示“楼盘销售态势良好”，所以出现“抢房”、“提前售罄”的情况也就不难理解了。

日本的房地产属于私产，城市密度先对较大，土地供应相对紧张，特别是东京23区内的住宅地块“出让”很少，大规模的住宅用地更是稀缺，开发商取得土地的难度和成本大大增加，再受到人工成本及建筑装修材料的大幅上涨，这些支出势必会转嫁到房价上。现在俄乌冲突致使能源成本大涨，其他材料成本的上涨还将持续，房价在短期内也不会停止上涨的步伐。

还有一个不容忽视的因素，因为疫情的影响使人民居家的时间增加，而外出消费的需求明显减少，于是居民储蓄额度大幅增加，未用于“消费”而变成“存款”的金额由2020年底的20万亿日元飙升到2021年底的50万亿日元，仅1年就增加至2.5倍。对于很多居民而言，手头结余变多了，也就有钱支付改善居住条件的“头金”或“首付”了，其中很多人选择了贷款购房。

另外，经历过30年前日本楼市上涨期的“泡沫经济”一代有钱的老年人群，似乎在这波的房价上涨中又看到了投资机会，大量沉睡多年的“老钱”也冲入了楼市。因此也不难看到，值得投资的豪宅房价上涨幅度更是惊人。购买房产作为个人“资产”的概念也在新老居民中被普遍认同。

虽然日本房价这两年的涨势迅猛，不过和香港、伦敦等国际大都市来比，东京的房价仍不算高，一直是海外投资客关注的投资目标。现在日元贬值屡创新低，更是吸引了海外投资客的兴趣。日本即将全面打开国门迎接海外游客及投资客，那时的日本房价将会怎样？就连日本开发商现在都开始担心“眼下销售业绩就已大好，今后该怎么办？”