东京都心二手房价将超亿元大关，还会有人买房吗？

目前，东京新建住宅房价正持续上涨，二手房价也水涨船高，平均价格近3年中上涨了24％，东京都心的二手房均价更是逼近1亿日元大关。

根据房地产调查公司东京KANTEI发布的调查数据显示，2022年东京都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）二手房的平均价格达到了9800万日元（约合人民币515万元），高薪阶层双职工家庭已经成为了购房主力。

由于日本房价的不断攀升，都心房价持续高位，适合家庭居住的房产需求较大，普通待售房源价格多在1.5亿日元以内。不过总价超过2亿、3亿、5亿日元的待售豪宅也不在少数，其中不乏“未入居”或“珍藏版”房源。东京都心地理位置优越，作为投资型房产，增值部分的收益可见一斑。

都心二手房价格上涨的主要原因是都心位置土地资源稀缺，适合盖高层及塔楼的项目用地越来越紧缺，建房原材料价格上涨，人工成本上涨等导致新建住宅价格不断飙升，一些位置较好的地段也被以往的项目所占据，因此面对高不可攀的新建住宅，很多人将目光转向维护较好的二手房。

由于地段优势，一些二手房源经过重新装修后推向市场，即使价格有所升高但仍成为人气房源，这类房产销售周期通常都不会超过1个月，性价比较高，保值增值性较强，适合自住或投资。

在日本宽松的经济环境下，贷款利率超低，贷款额度也由此前年收入的7、8倍放宽至10倍。双职工夫妇可以共同贷款，年收入超过1000万日元的家庭，有能力通过银行贷款购买总价1亿日元左右的二手房。

考虑到超低利率的优势，贷款购房所需偿还的利息部分，如30年期固定利率利息比例也由泡沫时期的50%左右大幅下降到了16%左右，贷款购房成本相对不高。有实际住房需求的“实力纯刚需”支撑起都心二手房的市场。

与新房价格由开发商主导不同，二手房价更侧重于市场主导，因此二手房的房价水平更贴近于真实的市场。对于不执着于购买新房的刚需来说，二手房的性价比更有吸引力。

随着疫情的缓和，不少潜在买家又开始关注都内房源信息。地段决定价值，都心位置的新房和二手房都具有地段优势，是房产保值增值的有利保障。海外投资客也可以考虑借助眼下的汇率优势，投资东京都心房产，合理配置海外资产也不失为明智之举。