对日本房产投资感兴趣的人大多听说过“在日本做房东，不能轻易涨房租”这样的话，其实这种表达并不准确，如果有充分涨租金的理由，也是可以涨房租的。先说不能涨房租的理由，主要是基于日本在1991年出台的《借地借屋法》，房东不能随意驱逐有定期交租的租客及涨租。这里所规定的是房东不能“随意”涨租，如果“不随意”且理由充分的话，也是可以涨租的。
哪些情况下可以合理涨租呢？需要符合下面三个条件的一项或多项：
1. 由于土地或房屋的税的变化而导致土地或房屋的价格变动使得当前的租金不符合实际的情形；
2. 经济形势变化导致当前的租金不符合实际的情形；
3. 跟周边相似物件的租金相比过低的情形。
当然如果租房合同中有写明租金涨跌条款的话，则以约定条款为准。
如果房东想涨租金一般会怎么做呢？
1. 一般房东不会要求在合同有效期内涨租，而是会等到租房合同需要更新的前1-6个月时提出涨租要求，并给出涨租理由，如果租客同意（租客也可以拒绝），待新合同生效时开始实行；
2. 如果是通过中介机构出租及更新合约时，经由中介与租客沟通，房东一般不会直接与租客沟通涨租事宜；
3. 如果租客出现过房租迟交或欠租，或被邻居等投诉过等情况时，房东也可能以此为理由要求涨租或不与续约。
当然租客不同意涨租时，房东是不可以强行驱赶租客的，需要继续履行合同，也有的房东可能会对待租客日常需求以不配合等消极态度，来达到让租客同意涨租或自己搬家等的结果。
但另一个方面，更换租客对房东来说也是一件麻烦的事情，同时也有可能面临房屋空置的风险；租客搬家结算等也是麻烦的事情，所以如果房东和租客如果能够协商一致达成共识的话，对双方都比较有利，那么好的中介方在中间的调和作用就很重要了。
以日本人的性格，一般更愿意用“好好说话”来解决问题；粗暴的吵闹“撕破脸”的态度往往会事与愿违。有些日本房东不愿意把房子租给外国人，也有为了避免因为文化差异导致的麻烦或不安等因素。
一些海外买家在日本投资房产用于出租时，最好先听取管理公司或中介机构给出的租房及租金建议，在租房合同条款中制定一些利于房东的内容，比如普通租房合同中的房租涨跌条款，定期租房合同中再续约的相关限定条款等。专业的中介机构会优先考虑和保护自己的投资客户的利益，所以想在日本投资房产时，提前咨询资深的房产投资顾问是很有必要的。
