在日本首都圏的二手公寓市场中，超过30年建造的物件比例正在扩大
日本房地产流通机构，是由日本国土交通大臣指定，由各地区主要的房地产公司成员组成。该机构的会员房地产公司通过名为“REINS”（レインズ）的网络系统共享房地产信息，东日本REINS负责管理日本东部地区的信息。
基于东日本REINS在2022年收集的有关首都圈二手公寓和二手独栋住宅的注册和成交信息，我们从“建筑年限”的角度，分析了2022年首都圈二手房产的市场趋势。
本次首都圈市场趋势的一个特点是，老旧的二手公寓在市场中占比较高。在二手公寓市场中，超过“31年”的物件占比从2021年的44.7％增加到了2022年的46.9％，在成交物件中，这一比例从2021年的29.7％增加到了2022年的31.5％。与此同时，“建筑年限在5年以下”或“建筑年限在11到15年之间”的公寓数量却有所减少。
建筑年份在20年以内的二手公寓销售情况良好吗？
特别值得注意的是，二手房产中建筑年份在20年以内的公寓的情况。
首先，让我们来看看按照建筑年份分类的平均价格。卖方想要尽可能地高价卖出房屋，因此首先会以期望价格进行销售。如果在一定期间内无法出售，他们将不得不降低价格。而购买方则希望尽可能地低价购买房屋，因此会通过房地产公司进行价格谈判。一般来说，成交价格会比新房源价格要低。
当我们比较二手公寓的平均每平米单价和二手独栋住宅的平均价格时，可以看到在新房源和成交房源之间始终存在一定的差距。并且随着建筑年份的增加，价格会越来越低。
接下来，让我们看看按建筑年份分类的新房源数量与成交房源数量的比例，也就是"对新房源成交率"。
在二手公寓市场上，"建筑年份为6-10年"的房源成交率最高（35.2%），而"建筑年份为0-5年"、"建筑年份为11-15年"和"建筑年份为16-20年"的房源成交率均大致在28-30%左右，当建筑年份超过20年时，成交率会持续下降。
与此相比，二手独栋住宅市场的对新房源成交率在建筑年份为6-25年之间大致保持在30-32%左右，并且与二手公寓相比，不同建筑年份之间的成交率差异较小。
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二手公寓的关键因素是面积和建筑年份吗？
在二手公寓市场上，也有“按建筑年份分类的平均价格”数据。实际上，如果查看这个数据，就会发现在建筑年份不超过20年的范围内，新房源和成交房源的平均价格非常接近。
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具体来看平均价格，在「建造年份为6-10年」的房屋中，成交平均价格会高于新房源平均价格。
那么为什么在建筑年限为20年内房屋的平均价格中，二者会变得接近呢？这可以从平均面积中看出来，在建筑年限为20年内，新房源的平均面积约为55至65平方米，而成交物件的平均面积约为63至70平方米，差距变得更大了。
因此，为什么在20年内的房产的平均价格在新登记和成功交易之间会相似呢？详细查看平均价格可以发现，在“6-10年”类别中，成交平均价格高于新登记平均价格。
20年内房产平均价格相似的原因在于平均面积。直到房产20年前，新登记房产的平均面积约为55-65平方米，而成交物房产的平均面积约为63-70平方米，显示出明显的差异。
因此，即使在20年内的房产中，那些面积更大的房产也很受欢迎，从而导致更高的平均交易价格。“6-10年”类别具有最高的成功率，可能具有“年龄x面积x价格”的良好平衡。
然而，日本首都圈20年内二手房产的平均价格超过了5000万日元，这是相当高的。建成时间在26-30年和30年以上的房产，平均价格在2000万日元左右。实际情况是，即使是较老的房产，同样也有市场购买需求，尤其那些具有良好的位置和管理条件的房产。
综上所述，在年份不大的房产中，购房者会选择那些具有更大的面积的房产；而在年份较大的房产中，购房者则会选择那些拥有良好位置和管理条件的房产，以便日后能够成功出售。
