据日本不动产经济研究所发布的数据显示，2026 年度东京 23 区新建公寓均价定格 1 亿 3784 万日元，较上一年度大幅上涨超 18%，持续站稳 1 亿日元大关。对比近五年市场走势，东京核心区新房价格呈阶梯式攀升，2023 年度正式突破 1 亿日元后逐年走高，普通工薪家庭全款购置核心区新房难度显著加大。首都圈（东京都、神奈川、埼玉、千叶一都三县）新建公寓同步走强，整体均价达到 9383 万日元，同比上涨 15.3%，同样创下历史新高。
据了解，该机构长期持续跟踪东京首都圈住宅开工、销售、地价全维度数据，调研成果常年被日本各大主流媒体引用，统计口径完整，具有极高的权威性和可信度。
多重底层因素共同催生房价大涨
土地资源稀缺，拿地成本持续走高
东京 23 区城市开发趋于饱和，可供成片新建住宅的平整宅地逐年缩减，开发商核心地段土地竞拍竞争激烈，土地购置成本连年上涨，成为房价上行的底层支撑。行业数据显示，近年 23 区新房供应总量持续走低，年度上市房源量跌至近半世纪低位，供需失衡进一步放大价格上涨动力。
建筑全链条成本全面上涨
全球能源、建材原料价格波动叠加日本建筑业从业人力短缺，人工薪酬、建材、设备采购、施工管理成本同步上行，公寓建造综合成本涨幅超两成。同时住宅建筑安全、节能规范持续收紧，改造与配套投入增加，开发商将增量成本转嫁至终端售价。
自住与跨境投资双重需求加持
东京都市圈人口长期净流入，年轻群体、改善型家庭自住需求稳定；叠加日元长期处于相对低位，海外投资者购置成本变相降低，大量亚洲资本布局东京核心区公寓，看重稳定租金收益与资产保值属性，高端塔楼豪宅入市占比持续提升，拉高市场平均成交价。
市场连锁效应凸显，居住成本全面抬升
房价暴涨直接改变东京人居市场格局。一方面，1.37 亿日元的均价门槛，令本地普通工薪阶层难以负担核心区新房，大量刚需购房者向外围千叶、埼玉、神奈川等近郊区域外溢，带动近郊住宅价格同步升温。
另一方面，新房购入成本高企促使大批人群放弃购房、选择长期租赁，23 区公寓租金持续走高，东京都市居民日常居住开支显著增加。即便日本房贷利率维持低位，高额购房本金带来的月供、总利息负担加重，购房者还款周期拉长，家庭负债压力同步上升。
市场成交结构也出现明显分化：总价 1 亿日元以上高端公寓供应量持续增加，1 亿日元以内亲民房源大幅缩减；部分月份新盘首月签约率低于 70% 行业荣枯分界线，高价房源去化速度放缓，市场观望情绪逐步显现。
行业后市观点
不动产经济研究所分析师解读，短期来看，东京 23 区宅地供给短缺、建材与人工成本暂无明显回落空间，叠加城市更新项目持续带动高端住宅开发，核心区房价大幅回调概率较低。
而长期的变量集中于三点：日元汇率走势、海外投资热度变化、日本政府新增住宅供给调控政策。若后续出台扩容保障性住宅、优化土地审批等调控举措，或海外资本入场节奏放缓，东京楼市高速上涨态势或将逐步降温。
本次东京 23 区新房均价再创新高，不仅是地产市场供需变化的直观体现，更折射出东京都市圈居住成本结构性上涨的长期趋势，本地居民置业、海外资产配置均需重新评估当下入市成本与长期持有收益。
