近几年东京房地产行情看涨，国内有的专家解读是2020年奥运因素导致的房价上涨，并预测奥运会后日本房地产价格会整体回落，建议奥运会后再投资房产。但实际情况又是怎样的，我们还是听听日本当地资深业内人士的意见吧。
01.经济回暖带动地产上扬，奥运并非主导因素
日本房地产泡沫被戳破后，经历了二十多年的低迷期，可以说影响了日本整整一代人对房产购买投资的欲望。安倍首相上台后，实施的宽松经济政策已见成效，随着日本经济回暖，积压多年的置业需求被逐渐释放。自2016年底，东京房地产价格开始逐步稳定攀升，有的敏锐的海外投资客早已抄底投资东京的公寓项目。所以说，奥运因素只是推动东京房地产回暖的有利因素之一，但并不是核心原因。
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02.日本旅游立国的目标，导致住宿需求增长
安倍首相提出了”旅游立国“战略，计划将到访日本的游客数量逐步提高到6000万人次。日本各方也积极响应，目前访日客流量正逐步增加，成绩显著。但访日人次的增加，也导致东京、大阪等旅游热门城市住宿设施明显不足。众所周知，酒店的收益率一般高于周边住宅租金收益率，特别是东京这个超级城市，酒店入住率及住宿价格一直维持在较高的水平。住宿需求的增长，势必推动着房价的上涨。
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03.政府斥巨资进行城市建设，居住环境越来越优异
奥运会前，日本政府投资大量资金进行奥运场馆建设的同时，也不断完善改造城市配套。居住环境比以前更好了，东京城市面貌也展现出了生机勃勃的一面。
而越是环境好、地段优越的地方，房地产的成交量越大，特别是新建的高级公寓现在非常抢手。比如港区这种位置好、景观好、海外买家可贷款的新建高级公寓涨幅最大，投资收益令人满意，即使未满5年出售，也完全可以忽略支出成本。
因此，现在一些潜在买家尚在观望中，所积蓄的能力如果在奥运会后集中释放出来，到时候再投资的话，可选择的余地将更小，成本也会更高。所以建议有此类房产投资意向的买家尽早入场，以免错过最佳投资时机。
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04.东京奥运房产在市中心，抗跌能力强
有些国家在奥运会后房价的确出现了下跌的情况，主要是因为奥运房产所处地段相对偏僻，房价在虚高。但也有一些国家，在奥运会后经济的拉动下，房价反而成倍上涨。
东京是超级大城市，奥运房产主要分布在市中心，本身抗跌能力就比较强。从港区、中央区等的公寓销售均价来看，现在东京的房价并不高，升值潜力更大，完全不用担心奥运会后泡沫的问题。
而如果东京房价真跌了，意味着全日本市场都会下跌，东京反而是跌幅最小的。不过不用担心，这个几率是极小的。
05.纵观国际经济形势，日本贷款利率势必上涨，但仍跑不过通胀
日本低息贷款政策已经实施多年，本地人贷款利息仅0.5%-1.5%，以刺激房地产市场。即使海外买家也受益于日本低息贷款，目前的贷款利率稳定在2.8%左右。但房屋买下后，仅租金收益便可达7.8%。日本经济通缩二十年，物价工资几乎长期稳定不变。安倍首相执政以来，日、美、欧采取的都是量化宽松的经济政策，低利率使得资金大量流入房地产市场，房价也随之水涨船高。
不过国际金融市场也是变动的，比如英国脱欧的问题，中美贸易战的持续等，金融市场也有紧缩的势头。美国实施的加息政策，外汇也出现了很大波动，在这种情况下，日本的低利率政策还能坚持多久？此时使用贷款购买房产时，建议选择固定利率。可以肯定的说，现在日本利率几乎是在谷底，从往期经验分析，降息的可能性几乎为零，而如果选择变动利率时，一旦利率提高，将无法应对通货膨胀风险。另外，日本消费税如果由8%提高至10%时，交易成本也会增加。届时人工成本上升，物价上涨，通缩转为通胀，房价也会顺势上涨。
众多因素综合在一起后不难判断，东京房地产现阶段正处于良性发展期，稳步上升的趋势尤为明显。奥运会经济会推动市场稳步前进，会后经济也将相对稳定，应该不会出现大起大落的情况。
