【房产】日本买房必备知识---建蔽率和容积率

建蔽率简单地说就是“建筑面积(从正上方看建筑物时的面积)相对于占地面积(建筑物的土地面积)的比例”。 计算公式如下所示。

例如，如果在132平方米的占地面上积建造了66平方米的建筑面积的建筑物，其建蔽率为50%。也有人想把难得的土地毫无浪费地用在建筑物上，但从防灾和通风的观点来看，建蔽率过高的房子是不安全的。因此，为了设置一定程度的空地，引导大家建造宽敞的建筑物，政府根据建筑基准法对建蔽率设置了限制。 但建蔽率的限制因地区而异，也就是说，由于不同地区的城市规划不同，那里作为住宅区或商业区的用途根据各市町村进行了细致的分类。 其使用途径作为“用途地域”分为12种(从平成30年4月1日开始，预定追加田园住宅地域)，各自的建蔽率限制有微妙的不同。下面我们就来看一下与住宅有关的用途地区。
 

用住宅相关用途地区( 7种)为例进行比较，从30%到80%，建蔽率因用地不同而有很大差异。

另外，还有可以追加建蔽率的缓和条件。在建蔽率80%的地区以外( 30、40、50、60 % )，如果是以防止火灾和消除危险为目的的“防火地区”的“耐火建筑物”的话，可以在用途地区规定的建蔽率上加上10%。另外，如果是“角地”用地，可以防止火势蔓延，通风也没有障碍，因此可以增加10%的建蔽率等，根据土地和建筑物条件的不同限制也会被放宽。 例如，满足“防火地区”、“耐火建筑物”、“角地(※1)”这3种情况下，建蔽率总计可以增加20%。如果您想住在尽可能宽敞的房子里，这样的缓和条件是要记住的知识之一。

 (※1)角地的定义因都道府县和市町村而异。另外，土地中介有义务根据土地属于哪个“用途地区”，对希望购买的顾客传达建蔽率。 但是，如果顾客在没有完全理解这一点的情况下购买的话，也不会有“虽然希望的建筑物有50平米，但是之后才知道只能建30平米”的情况。 建蔽率是考虑理想住所时不可或缺的知识。

建蔽率限制所谓的平面广度，但容积率是计算“三维空间相对于占地面积的比例”，作为限制的基准。计算公式如下:

从这个公式可以看出，在计算容积率的基础上，“总占地面积”是关键。总占地面积是指各个楼层的“总占地面积之和”的面积。 也就是说，容积率可以说是为了规定“对于土地能建造多少层建筑物”的基准。 另外，不包含在总占地面积内的部分有“玄关”、“阳台”、“阁楼”等，设置有减少面积换算的缓和措施的部分有“地下室”、“内装车库”等。那么，为什么有必要设置容积率的限制呢？ 简单来说，这是为了限制人口。由于“住宅”和“下水道及周边道路等基础设施整备”是紧密结合的关系，假设在基础设施整备不充分的区域，容积率的比例提高了，业主建造了层数多的房子，住户(人口)增加了。这样一来，公共设施的处理能力就会过度，达不到宜居的效果。因此，政府通过设定容积率这一基准，在一定程度上限制了建筑物空间的规模，进而控制了住在该地区的人口。另外，容积率也和建蔽率一样，会根据用途、地域进行细致的指定。

容积率是由各市町村的城市计划规定的，但并不能就这样简单的适用。实际上，容积率是由建筑物前面道路的宽度决定的，所以需要注意。

也就是说，当建筑物前面道路的宽度为4m时，容积率为4×0.4×100=160%。即使城市规划中容积率被认定为200%，但与以前面道路为基础的计算公式中算出的容积率相比，规定将较小的作为当地的容积率。顺便说一下，像角地那样面向多条道路的土地，以宽度较宽为基准进行计算。

以“自家发电设备”这一用途为目的的空间，也有以一定的比例为限度不加算在容积率上的特例。

根据建蔽率和容积率建造的房子是怎样不同的呢，我们用以下的图来进行比较。

由此可知，即使是同样的占地面积，所建的房子也大不相同。想要建造什么样的房子，我们要根据自己的生活方式来决定，在寻找符合自己生活方式的土地的基础上，把握住这些限制的存在，就可以建设符合自己理想的房子。