【房产】楼市泡沫是如何影响房价的？

说起现在的中国楼市，我们总是会拿20年前的日本楼市作比较，好像大家都很担心楼市泡沫被戳破后，像日本一样“失去20年”。那么，我们先看看楼市泡沫是怎么形成的吧？

首先，社会是向前发展的，在经济高速发展的阶段，房价上涨是必然的，这符合经济发展规律，住房需求得已释放。但是当刚需得到满足以后，由于看到了房价上涨所带来的利润空间，于是个人买家开始加大杠杆，从银行获得贷款购买第二套房、第三套房甚至更多。自住性购房转型成为投资性购房，于是房价越涨越高。由于房价一直在上涨，进入楼市的买家和资金也越来越多，使得本应维持正常的经济运转的钱也流入了楼市，于是国家就不得不大量发行货币维持经济，但越是发行货币，越有更多的人投资楼市，房价越涨越高，从而推高了通胀，也因为出现了通胀情况，使得银行贷款总额大大超过原先的货币供给量。货币大量超发，房价越高，通胀越严重，于是进入了不良循环。楼市的泡沫越吹越大，以至于出现了崩盘的风险。

当时的日本开始是处于经济高速发展的时期，这一良好势头一直持续了近20年，房价也同时不断上涨，居住属性转为投资属性。最严重的时候，日本甚至出现了房价五年涨五倍的情况，但是日本经济和人民收入却远远跟不上，当时东京的房价均价竟超过了每平米200万日元，远远超过了当时的美国。高杠杆和高房价，使得日本楼市泡沫巨大。日本政府也曾通过各种调节手段抑制房价，最终因无法控制，楼市、股市双双崩盘，楼市萎靡、银行断供。能够提前抛房离场的人得以升天；通过加大杠杆投资房地产的大多数人家破人亡、颠沛流离。最终以投机性入市的房产退出市场，房子回归到了居住属性。但是这个代价太大了，日本的经济也因此低迷了20年，近年才逐渐出现回暖的迹象。

通过日本的例子不难看出，我国目前也处于经济快速发展时期，大概也有了20年左右的时光，楼市也存在一定的泡沫，和那时的日本情况差不多。但不同的是，我国的经济情况更为复杂，政府不会允许我国楼市如日本那样崩盘。从近期房产调控政策来看，国家力求经济稳定，房价稳中有降，房住不炒，房价最终回归到理性价格。我国人民也应该从日本的例子中得以经验教训，避免“赚最后一个铜板”。如果是投资性的房产，有投资应该有回报，合适的时机可以考虑房产变现了，以免将来被套牢。同样的，如果有海外资产配置需求的话，相比较而言，房价已触底反弹的日本楼市反倒可以关注一下了。

根据最新智钧&ヒマワリ株式会社的市场调研反馈，有不少投资日本房产的客户，是在卖了国内房产，经多方调研后最终投向了日本市场。这也不难从侧面看出，客户对于楼市的决策和信心。