最近国际房地产投资分析中，有两个市场被着重关注，一个是中国，一个是日本。中国楼市红红火火了20年，今年出现了横盘和明显的下跌趋势。日本楼市则情况相反，跌入冰点20年来，于近年市场逐步回暖，今年更是出现了普涨的情况。如此一来，我们可以从中汲取哪些投资经验呢？
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先看日本，日本全国人口1.26亿，多集中在东京这个超级大城市里。虽然日本总人口在减少，但是东京却是人口净流入最高的地方，2018年同比增加人口约10万多人，不难看出东京的魅力。东京是日本青年人聚集的梦想之地，也是外国人认识日本的最大的窗口。
人口增加的地方，显然住房需求量也会增加，进而推动房产价值的增加。统计数据显示，东京都88%的租客的年龄集中在20~39岁，是租房的主力军。日本人不喜欢给别人添麻烦，不认识的人合租的情况较少，因此，适合单身居住的小户型住宅的需求量呈递增趋势，几乎占到90%的房源量。这样的房源多集中在20~50平方米的房屋面积，而大于这个面积的需求量则骤减。此外，日本的养车费用、打车费用较高，但是公共交通网络发达，因此距车站步行10分钟以内（按每分钟80米计算）的满租率竟高达95%。由此不难看出，车站附近小户型的房屋更受年轻白领的青睐，房屋年租金回报率稳定在5-8%。在如此的形势下，近年来东京房价普遍涨幅超过5%，有些地段好的新建公寓房价涨幅更超过11%。同时，日本房产由于优异的租售比，更是吸引了不少日本国内及海外投资，可以说，日本楼市目前已经进入了良性循环中。
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反观中国的现状，近年来国内总人口也出现了下降的趋势。而在“房住不炒”的政策方针下，政府一系列的楼市调控手段，使得房价不可能出现一夜爆跌的情况，而是稳中有降，逐步回调至理性的房价区间。北京是中国的首都，同东京一样也是一座全球发达城市。目前北京正处于调整期，人口外流只是调整进程的一个阶段，调整期过后，必将有一部分人口回流，毕竟北京的魅力并不亚于东京。东京房产需求的情况，同样适用未来的北京，居住需求量高、地段好、总价低、交通便利的小户型住宅更适合社会的发展需求。据说中国的单身人数已经超过了2个亿，照这个趋势发展下去，一个人一个家庭将逐步代替三口之家的模式，那么适合单身家庭的的户型需求就显而易见了。
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因此，无论是逐渐回暖的日本楼市，还是渐行渐远的国内楼市，最基础的人力的住宿需求几乎是一样的。在满足了自住的基础上，想再合理配置一套用于投资的房产，无论在日本还是国内，明确了未来发展方向后，怎么投资都不会错的。
值得一提的是，按照现在两国房价的走势，手里有房的人可以考虑将北京的房子在高位时出售，然后投资日本的新建公寓，持有10年左右再出售，10年内可以获得稳定的租金收益，10年后出售可获得可观的升值收益。如果那时北京的房产已回归理性的话，完全可以考虑再投资。只有不断买卖，通过变现获得收益的项目才是相对好的投资。
