最近来我们智钧&ヒマワリ株式会社咨询日本房地产投资移民的客户越来越多，其中不乏一些咨询了多家中介机构的客户。这样的客户多是以投资为目的，在寻找适合投资的房源时，也向我们提出过希望寻找租金回报率在10%以上房产的需求。坦白讲，这样的房子基本上房龄都较高，经过多年的折旧后，只有房屋所在的地块有价值，而房子本身已经不具有价值，所以购买价格较低，租金回报率相对较高。不过，在高租金回报的表象之下，您可能会面临高额的管理费、修缮费等费用，房屋也有“重建”的风险。
这是为什么呢？日本的房产是永久产权，属于私人财产，一栋公寓楼的众多业主通常会成立“业主委员会”。因此，这栋公寓楼维护保养的方案和费用就不是由物业管理公司决定的，而是由业主们决定。而对楼体维护保养的程度和投入，也决定着公寓楼的寿命。很多公寓楼由于维护保养得当，虽然房屋经过几十年的折旧已经变成零价值，但房子的质量仍适合居住。不过即便如此，表面看起来坚挺的老楼内部也可能隐藏着各种隐患，墙体外立面、电路、各种管道等的部件在几十年后大多已经老化腐朽需要更换，而修缮这些部件的费用均要由业主们承担。所以，在现在的日本社会，很多楼龄较大的老公寓楼，就面临着重建的问题。
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面对这种问题，首先业主们会讨论，是支付高昂的维护费用继续在老楼居住，还是同意在原地重建？这时业主委员会通常会向专业机构征询维护和重建方案，以及维护和重建的费用，并向业主们公示，听取大家的意见。当一个方案超过4/5的业主同意时，该方案就可以实施，当然征询意见的过程会比较繁琐。
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其次，当重建方案确定并通过业主的同意后，业主委员会将解散，继而成立重建委员会。重建时，委员会将考虑重建时楼体是否可以加盖，比如原先12户的公寓重建后可以建成39户，那么基本上，原业主就不用承担楼体重建的费用了；如果无法加盖，则所有的费用均由原业主根据自住的房屋面积均摊。另外在重建期间，委员会还需要跟周边的邻居打好招呼，不能给邻居带来太大的麻烦。同时，在重建期间原业主还需要自己解决居住的问题并承担费用，如果用于出租的房屋也将损失重建期的租金收入。而这期间也可能有的“钉子户”业主怎么也不同意重建和搬家，这种情况下，业主委员会可以与该业主商量，按照市场价格收购其产权。还有一个值得注意的事情，如果原房产仍有未还清的贷款时，不同的银行和不同的项目的政策有所不同。有的时候需要先将剩余贷款一次性还清，有的时候可以继续抵押，正常还款就行。
随着时间的推移，日本高龄公寓的数量会进一步增加，业主早晚会面临重复大规模修缮工程延长楼体寿命，或是下决心重建 ——这也是公寓楼末期的问题。总而言之，业主平时还是要注意对楼体的保养维护，但必要时，与其被动大修，不如考虑主动重建。如果所住的房子是最终的栖身之所的话，在日常的管理阶段就需要提前做好重建的准备。
