【房产】购买日本投资型二手公寓的价格该如何估算？

日本房产具有良好的保值抗跌性，以及较高的租金回报率，对于海外投资客具有极大的吸引力。不过由于日本房产建筑的多样化，房产的买卖的价格是没有明显的参考标准的。不过大体上根据建筑年代的不同，可以大概推算出合理的购买价格区间。
 

一般来说，二手公寓的销售价格受供求关系的影响比较大，同时也会参考区域内的新房定价。卖家希望通过卖房可以收回当初的成本，包括贷款的相关费用等，所以和贷款年数相关的建筑年数也是会影响价格的。那么，什么时候交易是最合适的呢？

01. 建筑5年左右的公寓

建筑年代5年左右的公寓，几乎可以被看做新房或次新房了，设备种类、装修情况等也和新建建筑也没有太大差别。因此，这类公寓再次出售时最多能便宜10%左右。除非是设备发生故障，或屋内遭遇破坏，或卖主急需要变现等情况，价格有可能会降到20%左右，但如果地理位置和设备等条件相同的话，物件之间的价格差其实也不会太大。
 

02. 建筑5年~10年的公寓

建筑年代10年左右的二手公寓很受欢迎。 因为与建筑年代5年以内的物件相比，价格相对更便宜一些，约下降25%左右，但并不绝对。10年左右的公寓周边配套相对成熟，大多还在保修期内，且买家依然可以通过银行获得贷款，这也是交易活跃的重要原因之一。

一般建筑年代超过12年的话，就不能获得满额贷款了。日本对钢筋混凝土公寓的法定耐用年限，自1998年税制修改以来定为47年。也就是建到12年的物件，可以获得贷款年限最长的35年的住宅贷款，所以很受欢迎。
 

03. 建筑10年以后的公寓价格

由于上述法定耐用年限与房贷期间的关系，建设10年以后的公寓价格会更便宜一些。房地产业内一般认为建筑年代为20年的房屋价格下跌率平均在40%，建筑年代30年的房屋价格平均下降60%左右。

不过近年来由于房产继承问题等的需求，建筑年数较长公寓的上市房源有所增加。特别是建造超过30年的公寓，出售的件数增加较多。一般这类房产会先进行装修改造后，以全新面貌上市出售，面对这样的房子可以考虑从售价中减去相应的装修改造的费用，基本就比较贴合实际房价了。