【房产】日本的房子都有折旧年限，超年限的房子还值得购买吗？

都说日本的房子买了即贬值，过不了几年就没有价值了，所以不值得投资，真的是这样吗？
 

其实这是一个误解！这里所说的贬值应该是指房产折旧，经过一定的折旧年限后，房产的价值为“0”。这个折旧年限在日本也被称为耐用年限或使用年限，主要用于税制方面的会计计算，和建筑寿命完全不是一回事。比如日本规定，木造房产的耐用年限为22年，钢筋混凝土的房产的耐用年限为47年（我国房屋、建筑物的折旧年限为20年）。也可以理解为建筑物随着时间的推移，需要每年计提折旧。以公寓为例，47年后可视为建筑物经过折旧后价值为零，但并不影响实际居住。

在日本，房地产包括房产和地产两部分，房产价值随着折旧在贬值，但是地产的价值会随着时间的推移而增值。而且地处优质地段的房产，即使到达折旧年限以后，也仍有较高的价值，房价并不便宜。另外，有些年龄较老的公寓，由于保养得当，维护较好，也成为了受人欢迎的复古公寓。而有些公寓由于养护不到位，过早的成为老旧公寓的情况也有。所以仅凭耐用年限就认为房产不值得投资的认知，和实际其实是有很大的误差的。

日本有很多百年町屋，实际房龄已超过一百年，时至今日仍保留得较好，具有颇高的历史价值。而且日本号召建造能使用100年，甚至200年的房产目标，希望通过有效维护，可以保证几代人安全的居住。这些都足以说明折旧年限和建筑年限是两个不同的概念。

但是，房屋的房龄通常会影响房屋的评估值，从而影响固都税的纳税标准和买卖房屋时的银行贷款年限。日本的固定资产税及都市计划税的征税标准是以房产的评估价计算的，固定资产税的税率为征税标准额的1.4%，都市计划税的税率为征税标准额的0.3%左右，房产部分和土地部分分别计算。因为房产价值在不断折旧，所以房龄较老的房屋比新建房屋的固都税税金会便宜不少。另外，房龄较老的二手房相比新建房产的售价更低，往往感觉租金回报率比新房高。不过日本的住房贷款的年限最长为35年（年满80岁之前），如果房龄较老，无论贷款人年龄如何，申请贷款的年限会相应缩短，意味着每个月负担的贷款额相对增多，银行审批时会比较慎重。

所以在投资日本的房产时，除了了解建筑年限，还需要考虑房产、土地的面积及价格、地段、房产维护情况、周边配套等等综合因素后，才能更容易判断是否适合投资。当然咨询专业的中介机构，也会得到专业的投资建议。如您有投资需求，欢迎您二维码联系我们！