【房产】想省钱，在日本买栋旧公寓推倒重建可以实现吗？

日本的国情与中国不同，对于老旧房产的处理方式也与中国大相径庭。有些中国客户在投资日本房产时，看到一些老旧的中古公寓楼，觉得售价非常便宜，租金回报率非常高，就很动心想买下来。殊不知这样的公寓楼买下来以后，可能会面临着推倒重建或是进行翻修改建的情况，但是日本的人工成本、时间成本和工程成本都比较高，这样算下来的话，还不如直接购买新建物件划算。对于日本人来说，也面临着同样的问题，我们恰好遇到了一个翻新改建的工程案例，可以给大家详细解释一下。

首先，这栋老旧公寓位于东京的世田谷区，新业主是通过继承的方式得到了这栋老公寓楼。在收楼以后由于认为楼龄过老，房间内部装修陈旧、设备老化，新业主考虑将老旧公寓推倒重建，于是请教了专业的设计建筑公司并得到了工程预算。包括拆除旧公寓，再建造新公寓，加之工期人力等成本全部算下来的预算大概是9千万日元，再加上其他杂七杂八的费用，大概就需要1亿日元了。

当这样的方案拿出来以后，新业主又找到自己的税理事听取建议。税理事给出的结论是，如果因此贷这么多款重建的话，是不是真的有必要？而且根据经验，实际完工时的费用往往会超过预算，是不是有充分的准备？
 

为了慎重起见，新业主又重新请设计建筑公司估算了翻新改造的预算。并且还向当地的不动产中介咨询，房屋是否需要翻新，之后的房租是否能够有提升的空间？不动产中介在看过公寓内部以后认为确实是太陈旧了，的确需要重新装修，才可以招揽新的客人。现在的租金每个房间每个月约9万日元，如果装修好出租，每间公寓可以增加约3万日元的租金，一年下来一个房间就可以多收36万日元，听起来是非常划算的，所以新业主还是决定推到新建或者翻修改建。

于是再回到建筑设计公司，让他们帮助选择合适的方案。设计公司比较了新建重建和翻新的情况后解释道，现在老公寓所在的地域是“第一种低层住宅专用地域”，房屋是在半个世纪前建造的，那时的规划是可以建3层楼，而根据现在的规划就只能新建2层，土地的面积是相同不变的，房屋面积减少了三分之一，即使新建后房租有所提高，但其实也无法弥补缺失的一整层房间的租金。而且设计建筑公司认为推倒重建的工期大概需要5年，这期间是完全没有收益的，而且还要背负1亿元的贷款，实在不划算，最后果断放弃推倒重建的选项，而决定要翻新改建。

不过，由于公寓里面住着老租客，不能轻易赶走他们，所以整个重装工程的时间也持续了5年之久，最近才刚刚全部都装修完。基本上重装的原则，就是当一户租客搬走以后，就将这个空房进行装修，然后再出租，这样也不用给老租客带来负担，而且使用收到的租金可以一间一间的装修房间，完全不用贷款，经济上的压力就没有了。

事实也证明这个选择非常明智，翻新之后的租金比接手时一下子提高了很多，和当初咨询的房产中介估算的价格差不多，大概一个月12万日元左右，所以非常理想。

现在老公寓终于全部都装修一新，完全完工了，所以总结出经验，想给大家的建议，就是如果接手了一个二手老公寓楼，千万别想着大拆大建，重新翻修一下即可省钱又可以达到预期的目的，建议大家考虑翻新改建这个选项。而且新业主在朋友们面前也说：“多亏当初没有推倒重建，真是太幸运了，这是我的真实感受”。