最近听到一个老客户王先生的抱怨，说自己在日本公司也开了，5000万日元的房产也买了，房子也出租出去了，但是递交的“经营管理签证”申请却被拒了，怎么都想不通被拒的理由，所以又来我司咨询。
这个王先生在最初有移民日本的计划时，前期曾到我司咨询过，后来就没有了下文。直到他再次来到我司咨询签证被拒的问题时，我们才知道发生了什么。
其实最初王先生不仅咨询了我们一家日本房产移民机构，东京几家有名的中介机构他都去过，但是最终他决定不通过中介，自己搞定一切手续。我们不禁要问，这是为什么呢？
王先生表示，他之前咨询了很多移民中介，给出的方案都是在日本成立公司，以公司的名义购买房产，将房产出租后获得稳定的租金收益，并以此来申请经营管理签证，听起来并不难。另外，他也注意到，网上也有些人发帖说，“自己如何不通过中介成功获得经营管理签证的”、“投资移民日本如何被不良中介坑了”等等类似的内容，也让王先生有些顾虑。王先生本身在日企工作，日语水平还不错，所以他就自信满满地自己开始了移民之路，并认为这样可以节省不少中介费。
在日本成立公司并不难，购买房产和房屋出租也不难，不过想以此申请签证的话，有很多操作的细节是有所不同的，让我们一起分析一下王先生被拒签的原因吧。
1.事业计划书
申请经营管理签证提交的资料中，准备必要的事业计划书是移民中介服务的一部分，一般由专业的司法书士依据客户情况，并根据入管局的审核要求撰写。由于无需客户自己动手，计划书内容往往容易被客户忽略。所购买的房产可用于出租，但是长租租金收益并不能支持公司主营业务收入，也不能体现王先生的经营能力，同时王先生提交的计划书内容较多却没有明确的主营业务，这是他被拒签的主要原因之一。
2.所购资产
王先生分别购买了5套价值1000万日元的二手单身公寓，并且都是全款买入。平均每套公寓月租金6万日元，表面收益超过7%。至于为什么选择购买单套二手单身公寓呢？王先生表示在国内，1居室的小公寓售价更高也更好出租，所以他也希望在日本投资小公寓，等将来获得永住身份后，再把小公寓卖掉。
可以说这是非常典型的用“中国思维”来考虑日本房产问题了。这样的二手小公寓在日本算不上优质住宅，大多都不能申请银行贷款，将来想变现时也有一定难度。同样是5000万日元的预算，如果购买一栋新建投资型独栋公寓的话，可以公司的名义通过银行贷款购买到价值1亿日元的优质房产项目，撬动杠杆收益率更高，保值、增值性更好。在日本，能够获得银行贷款的项目更受青睐。而且这样的独栋公寓不仅可以作为长租房使用，还可以申请相关执照后作为民宿或酒店等的用途，收益及前景更佳，也更有利于支持公司主营业务。
3.财务报表
当一个新公司成立，运营一段时间后，在提交经营管理签证的申请资料时，同时提供已有的财务报表一般有利于申请通过。
王先生的房产租金收益每个月有30万日元，扣除各项税费、维修费等成本，每个月净收益22.5万，一年270万日元。作为房产投资，租金净收益超过5%是个不错的投资，不过要维护公司运营申请签证的话，需要租办公室、雇佣2名当地的长勤工，还要缴纳法人税、厚生年金、聘请税理事等，所需要的成本已经超过270万了，账面为“赤字”状态。事业虽然“稳定”但“不长久”，并且看不到未来增值趋势，不太能实现长期运营的目标。王先生提供“真实”的财务报表本身并没有错，不过外国人经营公司和日本本地人还是有一些差异的，比如配偶及孩子为抚养人、或是往来日本中国的机票差旅费等也是可以平衡账面的，如果能运用一些“合理避税”的技巧，应该可以提供一份能被认可的财务报表。
日本是一个比较讲规则的国家，各种事情都有迹可循，申请经营管理签证往往需要半年左右的时间。王先生的个人条件并不差，如果当初能够委托一家移民中介协助的话，应该就不会被拒签了。相信专业的移民顾问更能够根据客户的实际情况，量身打造出合适的移民投资方案，帮助客户准备好各种申请资料，从而提高移民的成功率。
