日本的房产土地是私有制，可以传承给子孙后代，是比较保值的投资。不过在日本房产投资时，还需要注意一种情况，即在一些地区，有的房产是属于“再建不可”的情况，购买前需要谨慎决定。
什么是“再建不可”？顾名思义就是购买房产后，仅可以在原有的房子里进行内部装修改造，但是不能在原有房产的基础上增筑或推到重建。那么，“再建不可”意味着什么呢？
就意味着新任业主只能在现有的房子里进行内部装修改造后居住使用；如果原有的房子不在了也不能在原有的土地上再盖房子，哪怕原有的房子是因为地震、火灾等不可抗力导致的倒塌、损毁等也不能重建。那这是为什么呢？
一般再建不可的房产大多位于城市规划区和准城市规划区内。建筑基准法设有“接道义务”，接道义务是指“与宽度4m以上的道路相连接的道理必须在2m以上”，因此根据此建筑基准法规定，不符合“接道义务”的土地不能建造房屋。
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为什么要求有这样的义务呢？主要是为了让消防车和救护车等紧急车辆能够进入，确保灭火活动和救助活动等能够顺利进行。 也就是说，不要在消防车和救护车无法进入的土地上建造房屋。
可以认定的是，再建不可的房产大多属于老房子，在建造之初是符合当时的建筑规定的，但随着社会的发展和城市规划的进步，有些老房子已经不能符合现代的要求了，所以才会出现这种情况。另外，还有一些特定区域被规划为指定区域，比如被评定为“文化遗产保护区”等，区域内的房子受到保护，也不可推到重建。那么投资这样的再建不可的房产，有什么好处或优势呢？
1.售价便宜
因为不能改建、重建，所以价格超便宜，甚至是周围房价的1-5折。实际上如果这种房子的主体没有问题的话，其实是很抢手的。对于注重内部装修的人来说，可以用便宜的价格购买房子，这样就有更多的钱用来装修了，所以购买时机也很重要。
2.持有税低
日本的房产和土地每年需要按资产评估额缴纳一定的持有税，而再建不可物件的纳税评估额会很低，相应的固定资产税和都市计划税实际纳税额也就变得很低了。
3.邻居扩大地皮的好机会
如果可以再建的地块刚好与再建不可的地块相邻的话，可以用很便宜的价格购买，与原来的地块相连接变成一个大地块，是扩大地盘的好机会。如果邻里关系好的话，在价格方面有很大的议价空间。不过这样的机会比较难得。
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4.价值稀有性
对于一些被划入“保护区”的房产，因为不可以在该区域建造新房，所以原有的房子就成为稀有物件。大多民宿运营者会喜欢投资这样的房产，可以说持有就是赚到了。在房产本身价值以外，更是承载了文化、传承、景色等被保护的特殊价值，也成为了民宿的特点和卖点。因为价值的稀缺性及购入成本较低，如果运营情况良好的话，将能很快收回成本，以此来抵消一定的再建不可的风险。
不过如前文所说，再建不可的物件也有其限制和缺陷，需要提前考虑清楚
1.再建不可
无论如何也不可改建、增筑、重建，只能在原有的基础上进行内部翻新装修。购买后有一定的风险。 例如地震、台风等倒塌，火灾烧毁的情况下，因为无法重建，就不能再在那里居住生活了，购买前需要有这样的觉悟。
2.翻新费贵
如果注重居住品质，在翻新时可能会考虑更换全套水路、电路及设备等，因为房子大多房龄较老，翻新费或维护费通常较贵。同时因为没有与大道相邻，设备或装修材料等的运输需要更多人手，相应的人工成本、工程费用将比较贵。
3.无法进行地质调查
一般再建不可的物件有很多处于土地狭窄的地方，空地恐怕也很少，有时无法进行地质调查，所以在抗震翻新等时候需要特别注意这一情况。
4.抵押担保价值低
有人会考虑利用住房贷款进行再建不可物件的购买和翻新，但不可否认的是，此类房子由于评估额较低等因素，作为担保的价值很低，所以很多情况下无法办理住房贷款，这也是缺点之一。
作为日本房产投资的一部分，再建不可的房产项目一般由日本本地人购买的较多，海外投资者对此了解甚少，投资时机也不太容易把握，最主要的是有一定的投资风险。所以海外买家如果想投资日本房产的话，还是与专业的房产中介进行充分的沟通，从而选择自己满意的房产项目比较好。
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