疫情期间，日本为了控制新冠疫情的扩散，对出入境加强了管控限制，持有旅游签证及商务签证的外国人几乎难以入境日本，包括海外投资客也因为无法入境日本而暂时搁置了投资计划。然而，日本新建房产项目的交易量却始终保持活跃，房价水平不跌反涨，这种现象说明了什么？
传说中不买房子的日本人，正在没有外国人购房的情况下，默默地“疯抢”各种新建房产，究竟是哪类日本人会在日本买房呢？
最近东京新建公寓的价格持续上涨，说明土地价格在上涨、建筑物的建筑费也有上升的趋势。根据日本不动产经济研究所的调查，2020年，日本首都圈一都三县新建公寓的平均价格为每套6083万日元，每平方米单价约为92.5万日元，这也是近年来日本房价首次突破90万日元大关。仅东京都内来看，每套均价约为7712万日元，也创了近年来的新高。对于普通日本人来说，这个水平的房价仍是可望而不可及的，而对于有实力的群体来说，却是难得的投资机会。
日本房地产行业通过多年的发展和完善，淘汰了不少小开发商，而目前有实力的大开发商屈指可数，分别为三井、住友、三菱、野村、东京建筑、东急、大京，市场上提供的新建公寓房源基本上都集中在这七个大型开发企业手中。而随着土地供应量的下降，新建公寓的房源正在不断减少，将来想购买新房子的机会也越来越少。
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所以，一些有一定的经济基础，也有一定的投资眼光，对于日本楼市的发展充满信心的人，便成为新建公寓的购房主力。而且得益于日本的超低利息贷款及购房扣减个人所得税等各项优惠政策，即使是背负了贷款，这些日本人也没有太大的心理压力。与“泡沫时期”破产后萎靡不振的日本人相比，这类人群更具有投资魄力，他们也是日本各大开发商看好的“特定人群”。这一购房群体主要是：
(1)富裕阶层；
(2)国内外投资者；
(3)高龄富裕阶层的继承方案；
(4)双方在上市企业工作的夫妻。
另外，从长远的养老角度考虑，年薪在500万日元以上的中年人对用于投资的新建独栋单身公寓更感兴趣。为了保证老后的生活质量不会下降，现在在有稳定工作的情况下，可以通过贷款购买独栋公寓，由于日本人的房贷利率低于1%，而独栋单身公寓的租金回报可达6%左右，所以每个月的租金收益除了还贷外，还可以支持有品质的养老生活。这种在日本买房的行为，在日本国内被称为“养老金不足的补充”，正在被越来越多的中产阶层的人所认可。
从以上情况不难看出，现在日本的新建房产项目处于“卖方市场”，开发商有挑选客人的权利，对于普通工薪阶层的日本人来说，竟不在开发商的客户群之内。即使是持币待购的客人想购买新建公寓时，有的项目因为购房人数过多，竟实现了“摇号”的政策，能够顺利购买到新房的人多少还要凭借一些运气。还有很多新建项目，甚至还没有正式对外销售，就已经被内部认购一空。在很多看好日本楼市的人眼里，新房供应很有可能终结在“令和时代”，这比没钱买房似乎更让人难以接受。
