【房产】2023年首都圈的住宅流通市场前景如何

日前，相关机构相继公布了2022年日本住宅市场的趋势。本次我们将重点关注东日本不动产流通机构（东日本REINS）在首都圈的流通市场趋势。关键词：日本首都圈的住宅流通市场去年价格有所上涨，但成交量有所下降且有些僵化。

住宅流通市场的REINS是什么？

我们在观察日本住宅流通市场时，常常使用的是REINS。REINS是“Real Estate Information Network System（不动产流通标准信息系统）”的缩写，是由获得国土交通大臣指定的不动产流通机构运营的计算机网络系统。已经签订了中介协议的不动产中介经营者，必须通过这个网络共享物件信息。

不动产流通机构目前在日本有四个区域（东日本地区、中部地区、近畿地区、西日本地区），以处理不动产的买卖物件和租赁物件。本次我们将观察买卖物件的趋势。另外，负责东日本地区的是东日本不动产流通机构，主要公开首都圈的不动产交易信息。

2022年首都圈的房地产流通市场，成交量比前年减少，且价格有所上涨

首先，让我们来看看2022年东京都地区房地产市场的趋势。这里的“成交物件”是指已经通过指定分销机构（所谓的“售出物件”）报告有成交合同的物件，“新注册物件”指新注册到指定分销机构的物件（所谓的“新上市物件”）。

根据东日本房地产分销组织公布的二手公寓成交物件情况，在新冠疫情蔓延的2020年，由于政府呼吁避免外出，交易暂时缩减，但房屋需求坚实，成交物件数量仅比2019年有所微降。2021年，由于疫情期间远程工作的普及，住房需求扩大，成交物件数比疫情前的2019年有所增加。在2022年，随着疫情的持续，住房需求显示出平稳的迹象，成交物件数与2020年相同。

另一方面，首都圈房产的平米单价和价格也在逐年上涨，2022年上涨幅度更大。尽管房产的平均面积稍微缩小，建筑年龄更老。

二手独立住宅也出现类似趋势。成交物件数在2020年没有下降，但在2021年有所增加，并呈现出2022年回到之前水平的趋势。虽然土地或建筑面积或建筑年龄没有太大变化，但价格仍在上涨。

虽然受新冠疫情的影响，新注册物件的数量减少了，但二手公寓在2022年数量却有所增加

接下来，让我们来看一下东京都市圈新注册房产的趋势。自从2020年新冠病毒传播开始以来，由于出售房屋的人数减少，可能是因为他们不希望有人来进行销售活动，或者因为他们认为在疫情期间出售房屋不是一个好时机，所以新注册物业的数量开始减少。然而，在二手公寓的带动下，2022年新注册物业的数量有所增加。

另一方面，在2021年和2022年，二手房产的要价相当高，这是因为不仅是那些有出售房产需求的人，还有许多人听说二手公寓的价格正在上涨，所以想要以高价出售他们的房产。

即使购房人数稳定，但如果卖房人很少，市场上流通的房产总数将会减少。事实上，当我们查看东日本不动产流通机构的“月度市场观察”中每年12月底库存房产的趋势时，结果如下：
 

尽管购房者人数稳定，但如果卖方较少，市场上流通的房产总数将会减少。实际上，在东日本不动产流通机构的“月度市场观察”中可以看到，到2021年12月底，市场库存物件数量急剧减少，但是到了2022年，新注册物件的数量增加了，库存重叠，库存物件的数量开始增加。特别二手公寓，2022年的库存物件数量呈现急剧增加的态势。

2023年的住房市场会发生什么变化

在库不足是推高房价的一个因素，但房屋流通市场的存货量正在回升。另一方面，成交量却正在减少。这可以理解为由于新冠疫情引起的住房需求变化导致的住房交易的高峰期已经过去，购房者的购房需求开始向更宽敞、更高性能（如隔音和节能）的住房的转移，也可以理解为买卖双方的期望条件和价格不一致。

特别是在中古公寓市场，房价的上涨已经持续了很长时间，也出现了难以购买有利条件的中古公寓的市场情况。考虑到2023年的库存也在增加，价格可能会进入调整阶段。如果中古公寓的价格稳定下来，中古独栋房屋的价格也将趋于稳定。

此外，人们关心的是住房贷款利率的走势。自从日本银行修改了将长期利率上限从约0.25％提高到约0.5％的货币宽松政策以来，与金融市场长期利率相关的【Flat35】或固定长期利率的住房贷款利率已经逐渐上升。

当住房贷款利率上升时，贷款可用金额会减少，每月还款金额会增加，这会对购买者产生重大影响。从国际上看，日本的住房看起来相对便宜，因此虽然公寓市场的影响还比较小，但购买独栋房屋作为自己的住所更容易受到住房贷款利率走势的影响。

目前住房贷款利率还没有发生大的波动，但根据未来的经济走势和日本银行的政策变化等因素，利率可能会出现大幅波动，从而可能出现骤增的购房需求和价格进一步上涨，或者市场迅速冷却等情况。

2023年，不能再像以前那样认为住房贷款利率将保持超低水平，而房价将持续上涨的趋势不会改变。如果您计划在2023年购买房屋，最好提前明确您的期望条件，制定考虑到利率上升的合理资金计划，不要急于行动。如果您计划在2023年出售房屋，了解市场的流通情况和数据等信息也非常重要，这将会让您以适当的价格出售房屋。