【房产】我们住的楼房越来越老，参考日本房产，我们的化解之道在哪里？

我国房地产行业与其他国家相比，虽然起步较晚，但发展速度迅猛。房地产市场自上世纪九十年代发展至今已欣欣向荣了20年有余，从“平地起高楼”到“拆旧建新”，街面上大多数都是房龄20年以内的楼房，而且有些物业管理较好的公寓楼看起来都很新。不过鉴于楼房所处的地理环境、建筑材料、施工质量等因素的影响，如果后期维护的不好的话，将加速楼房老化的过程。也许现在我们还没有楼龄老化的意识，不过还是看看日本老旧楼房的现况作为借鉴，自己早做规划比较好。

日本在经历了经济高速发展而后转为低潮期已有几十年的历程了，曾经一时兴起的“集体住宅楼”、“分让公寓楼”等楼房已步入“高龄”，同时步入“高龄”的还有居住在这里的业主，日本人形象的称这种现象为“建筑物的老朽化”和“居住者的老龄化”的“两个老头儿”。据日本国土交通省透露，2018年末，建成超过40年的公寓约有81.4万户，预计10年后约为198万户(约2.4倍)，20年后约为367万户(约4.5倍)。 日本公寓高龄时代已到来。

日本房产“二老”现象所面临的两个严峻的问题就是，第一，“业主委员会”没有人愿意参加，老人家会觉得麻烦同时精力不济。还有一个就是“管理修缮费”不能全部到位，有的业主在退休以后，没有收入来源，仅靠退休金生活，“管理修缮费”反而成了沉重的负担。还有的独居老人去世后，房屋一直空着，虽然继承人可以缴费，但有时继承人放弃继承或者根本找不到继承人，空房也不能随便处置。没有足够的费用和没有足够的业主支持，楼房本身面临着“物理老化”，诸如房顶漏水、上下水管腐坏、外墙体受损等问题，都不能及时和充分的得到修缮。如果对这种情况很介意的人，通常会提早“换房”或“只租不买”，搬到一户建或到自己喜欢的环境里居住。

而对于楼内的常住业主来说，都会比较自觉的爱惜房屋，成为“业委会成员”的人也尽职尽责的维护大家所住的楼房，尽量化解难题。让大家知道房屋管理能力的重要性，自觉提升入住楼房的“觉悟”，改善自己居住的“自留地”，这取决于楼内住户共同的努力。一定要向爱自己家一样，爱惜整个楼房。

我国的楼房也很快会进入“两个老头儿”时代，虽然大多数小区都有自己的物业管理公司和“业主委员会”，物业和业委会的管理人员都应该尽职尽责管理好业主的物业。作为想长期居住的业主也要配合管理人员的工作，除按时缴纳物业费以外，也要好好爱护我们居住的楼房的环境，毕竟最终收益的还是住户本身。