【房产】日本投资新风向：超6成日本人把高级公寓作为最终的家

回顾日本的公寓史，最初共同住宅作为关东大震灾( 1923年大正12年)的复兴住宅，从大正末期到昭和初期在东京横滨的16个地点建设。另外，为了应对住宅困难，东京都于1952年(昭和28年)建成了“宫益坂公寓”(东京都涉谷区)，及“四谷合唱团”( 1956年昭和31年完成)。这是日本第一代分销公寓，现在都已经改变了面貌，作为商业设施和重建公寓开始走上了第二人生的道路。

之后，以1964年(昭和39年)的东京奥运会为契机，日本经济开始飞跃性地发展起来，公寓的开发也取得了很大的进展。在高速经济成长期，日本政府开发了大规模的住宅区，现在全国的公寓储备量约达到了655万户，居住人数估计为1525万人(截止到2018年末)，在公寓居住已经成为日本人的普遍现象。据国土交通省透露，截止到2018年底，建成超过40年的公寓约有81.4万户，预计10年后将达到198万户(约2.4倍)，20年后达到367万户(约4.5倍)，公寓高龄时代将要到来。

说到高级公寓的老龄化，除了建筑物及设备设施的老化，还存在着大多数公寓没有电梯也没有自动锁，无障碍化和节能性能、抗震性能也不充分等方面的困扰。另外，从房间布局中追求“家人一人一间”多房间的大家庭的模式，随着年轻人更倾向于独立居住及不婚者的增加，已经开始向小型公寓转变，比如2ldk比3dk更受欢迎，一居公寓的数量也多起来。此外，居民的老龄化也很严重。 根据“平成30年度公寓综合调查”，户主年龄为60岁以上的比例为49.2%，两户中就有一户是老年人家庭。以前大家认为年轻人更喜欢高级公寓，但是随着建筑技术水平的提升，越来越多的老年人的思想也发生了转变，将居住的一户建或老旧公寓换成新建高级公寓。高级公寓配套的电梯、无障碍设施，以及公寓专业的管理机构的进驻，都使老人认为居住在高级公寓更有安全感、生活品质更有保障、出行更方便。

此外，很多老年人入住高级公寓后，发现有更多的机会接触社会和年轻人，感觉自己变得有活力。有的老年人想要加入业主代表委员会，但多数回因为年纪太大而被婉拒。但这并不影响老年人入住高级公寓的决心，并且把高级公寓作为自己最终的家。

值得一提的是，高级公寓内的居住者也不一定都是自己购买的，有些也是租住其中。虽然租金相对较高，但高级公寓仍受到了大众的追捧。致使高级公寓的租金回报一直稳定在4~8%，空置率较低。因此新建高级公寓也因此成为了高净值客户投资日本房产的首选。