【房产】经济放缓，资产保值比追求高回报更现实!

大家有没有发现，从去年年底开始，银行理财产品的收益率似乎开始越来越低，超过6%的银行理财产品似乎在稳健型投资中越来越难见到了。除了银行的理财产品，无论是余额宝还是其他的理财，市面上值得投资的产品收益率也难保证6%的年化回报了（如果看到收益超过10%的P2P产品，请快点逃出来）。从国家GDP由8%降至6%左右也不难看出，国内经济增长正在放缓。而且不仅是中国，放眼全球经济下行压力加大也是有目共睹的。在这个阶段，还执着于投资8%或更高收益的产品，不仅难度将加大、风险系数将增加，最重要的还有可能错过可让资产保值的机会。

那如何让你的资产保值呢？论资产保值，目前比较大众的认知是倾向于日元资产的配置。

从避险性分析，日元作为世界三大避险货币之一，近期表现良好。鉴于目前中美贸易摩擦，美元汇率波动较大，这种情况下持有日元似乎比持有美元更具避险价值，而事实上，大量海外资金也已经流入了日本的资本市场。

从投资回报角度分析，日本现在仍然处于低利率时代。众所周知，日本的存款量巨大，但银行存款利率却极低，日元存入银行非常不划算，而且外国人持旅游签证也无法在日本银行开设账户。但事物都有两面性，存款利率低的同时也意味着贷款利率也持续处于低水平。那么，如何能使用日本的低息贷款福利，就成为了投资客们喜闻乐见的事情。所见略同的是，东京的房地产投资是一项值得持续关注的项目。于是，大量的海外投资客将目标转向日本房地产投资。还有一个利好是，日本房价自2016年底逐步走出低谷，近3年来持续稳步上涨。如果利用低利率银行贷款，不但能使资产翻倍还，能在日本拥有个人海外账户。现在，东京房价平均涨幅超过5%，使用银行贷款通过杠杆可以获取更大收益。与此同时，东京投资型房产的租金回报率也持续看涨，而空置率却较低。

从投资成本角度来分析，东京房子每平方米的价格约在4-6万左右，与我国一线城市均价大体持平或稍低，但交房标准却是精装修、按使用面积计算总价且是永久产权。一百万人民币左右的预算即可投资一套小户型的单身公寓，五百万人民币左右的预算则可以通过银行贷款投资一套总价一千万的高级公寓或整栋公寓楼，目前日本高级公寓的房价领涨于其他房产类型。

从未来收益方面来预测，据专业人士分析，现在日本正投入巨资加大基础设施建设，同时受到2020年东京奥运会，2025年大阪世博会的影响、推动“访日游客6000万人次”的目标的完成进度，以及中日双方互惠互通等众多利好因素，当下应该是投资日本房产的好时机，经预测未来的房价仍将保持稳定上涨趋势。不过考虑到如固都税、公寓的维修基金等房产持有成本，投资净收益每年可能不超过5%。日本的房产不适合短期的“低买高卖”，建议持有5-10年后再出手，一方面可以节省不少税费，一方面在房产的保质期内出售更容易变现。

从资产安全性来分析，日元作为世界货币在国际金融市场的地位比较坚挺，日元流通的灵活性已受到瞩目。步入令和时代以后，随着日本人民信心及社会环境逐步增强，日元资产的避险性和保值性近年来也保持着较好的业绩。日本是亚洲地区最发达的国家，法制健全，维护个人私有财产。从“无人认领房屋”也可看出日本对个人财产保护的态度。

人类社会终将不断向前发展，而经济也将以其周期性波动发展。在全球经济发展放缓的阶段，一味追求高收益、低风险的投资项目将变得难以实现，目前还是应当把投资预期调整为能使资产保值的项目上更为现实。对于投资日本，虽然有一定的情绪因素，不过客观的评价，日本房产投资可能是目前全球市场中比较理性的投资选择了。