【房产】惊呆！日本的房子竟然“一物五价”

买卖过二手房的人大多知道，我国一套房产的价格除了“市场价”（市值，同期出售的价格）以外，还有“地区政府指导价”（政府认为合理的建议性价格），同时还有一个“评估价”（经专业机构评估后的房产实际价值）。购买房产时，房屋总价、缴税、贷款等均与这三个价格息息相关。

如果您觉得我国的房屋价格体系已经足够复杂的话。那么，对于房产体系更健全的日本市场，一套房产根据用途不同，竟有高达5个不同的价格！如下图所示：

随着日本人均收入的提高、工作环境的改善、住宅需求的释放，以及外国游客的增加等因素， 从对外公布的“基准地标准价格”平均值再次上升不难看出，日本地价触底反弹的趋势越来越明显，也可以说是通缩转为通胀的有力证明。

这个“基准地标准价格”是指基于国土利用计划法的基准地土地价格，每年由各都道府县公布。 而关于土地价格，则大多使用“公示地价”，公示地价是国土交通省根据地价公示法评价的标准值土地价格。 两者的使用目的相似，被赋予作为土地交易的基准指标的作用。 另外，土地价格还有“路线价格”（道路沿线土地价格）、“固定资产税评估价”和“实际交易价格”，所以日本的地价由“1物5价”组成。 根据使用目的不同存在5种地价，比如继承财产的评价方法使用“路线价”和“固定资产税评估价”便可以导出所要继承财产的评估价值。 以继承税和赠与税相关的财产评估为目的的土地价格是“路线价格”，用于评估房地产等固定资产的土地价格是“固定资产税评估价”。

如果将继承财产限定为“住宅”的话，由于日本的住宅由用地(宅地)和建筑物构成。因此无论是独门独户还是公寓，用地是用地，建筑物是建筑物，二者会分别进行财产评估。 这时，用地是用“路线价”乘以调整系数，建筑物则是根据“固定资产税评估价”计算出来的。作为继承财产的金额，这可不是出售时的买卖价格(市值)， 而是继承税额计算基础的价格。

如果以自住为目的一户建或别墅的财产评估很简单，其评估价值与固定资产税评估价值相同。 实际的固定资产税评估价值记载在每年邮寄来的固定资产税的纳税通知书上。

公寓的计算方法也大体相同，公寓的建筑物(专有部分)评估价也等于固定资产税评估价，可以用送来的纳税通知书来确认。另外，如果要计算占地的评估价，则首先要根据公寓楼占地整体的评估价值乘以每个单独所有者的占地权百分比，计算出与自己共享的占地所有权相对应的评估价值。 然后，把专有部分的固定资产税评估价和按照占地部分地权百分比的评估价相加，就是一间公寓的财产评估价。公寓持有人可通过登记事项证明书(登记簿)和公寓的管理规章来确认各人的持有分割比例( 占地权比例)。

举例来说，如果您继承父母所有且自住的一间公寓时，该公寓专有部分的固定资产税评估价值为1500万日元，公寓用地整体的评估价值为5亿日元，所有者的持有百分比为5% 。那么评估价是多少？

【解答】建筑物(专有部分)的评估价与固定资产税评估价相同，为1500万日元，用地的评估价则是公寓用地整体的评估价5亿日元乘以持股比例5%得到的2500万日元。 然后，两者合计4000万日元是公寓一室的财产评估价。

了解了日本物件的“一物五价”的使用方法和资产评估的计算机制，对于自己持有或投资日本房产时，便可更清楚的了解物件的价值，对于投资决断将有一定的帮助。