泰国的房地产市场在前两年真是风生水起啊！房价持续暴涨中，曼谷市中心的房价水平基本上已经与北京相差无几了。泰国房产的特色就如宣传中的那样，“精装修、无公摊、税费低、永久产权、包租5年且每年8%的租金回报、可贷款、交通便利距地铁仅300米、配套游泳池、送家具家电拎包入住、将来升值后可卖给泰国人或外国人等”，听着这些销售话术是不是很动心？于是中国投资客纷纷入场，当然最早入场的那批人应该是能通过炒房赚到钱的，但是随着投资客的大量涌入，泰国房价水涨船高，连泰国人自己都说：“泰国的房价都是你们中国人炒起来的！”
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但事实上，泰国的房产政策对于泰国人和外国人是完全不同的两套体系。对于外国投资客来说，精装修、无公摊、税费低、永久产权都是真的，但卖给外国人项目的房价普遍都比卖给泰国本地人的价格高很多，哪怕在同一小区情况也是如此。实际上，泰国的房产市场并不完善，开发商、代理商大幅加价的情况很普遍，总房价看着不高，但其中的水分不少。包租5年、8%回报，听着很诱人，但这部分金额早已加在房屋总价里了，也就是说，包租期间的返利其实都是投资客给自己发的工资。同样，因为市场不规范，有的项目还没有到包租期满就停止了，运营公司中途退出，投资的房产即使能出租出去，租金回报可能只有2.5%左右，无法出租的房子也只能任由房屋空置，而且由于高差价的原因，想以原价转卖其实很难，这种情况投资者没地方说理，就只能当消费了一个度假房产。而且有的项目是可以贷款，但贷款利率并不固定，最高的贷款利率竟高达8%。同样高的还有物业费，泳池、健身房、行政大堂等免费配套设施，维护成本都含在高昂的物业费里了。另外，泰国人说因为天气炎热，离地铁站超过50米的房子他们很少考虑。所以，随着时间的推移，泰国房产的问题便慢慢显现出来，投资客的心理大多只能从投资性转变为消费性了。
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与泰国相反，日本房产市场更加成熟和规范，最近几年的房价更是实打实的稳步上升。不过近期备受瞩目的大阪地区，似乎也开始上演泰国房产的套路了，只是手段更隐蔽。比如说近期内如雨后春笋般涌现出来的大阪民宿项目，目标客户均是准备投资或准备办理投资移民的中国大陆客。宣传话语一般都是“拎包入住、无公摊、永久产权、民宿资质齐全、运营托管、6%以上的投资回报、包租4年后可回购、送日本户口”等。和泰国套路的相似之处是，这类民宿房产的打包售价通常比市场价格高出30%以上，比如总价100万的房产，打包价是150万，高价理由是总价里包含了民宿许可资质。可实际上，在日本只要是房子符合民宿资质，得到许可的申请成本并不高，如果购入后将来想卖掉的话应该只能按市场价格出售。这其中，6%的回报部分实际已加在房价中了，而且托管包租合同中可能含有类似“实际运营收益达不到承诺回报率时，可解除该合同”之类的条款内容，这也为运营方安排好了退路，可以理解为运营方可以此条款提前终止托管合同，哪怕未到约定托管期限。
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众所周知，想取得日本国籍至少要在日本居住满五年，在这类民宿项目中，回购的节点大多为四年。这样，要么是不希望回购客户房产，要么是客户放弃申请移民身份。毕竟外国人在日本想申请入籍或永居是一件繁琐而长期的事情，没有人能保证100%申请成功。另外，即使投资者想利用民宿运营申请投资经营管理签证，仅凭1户房子的收入想达到经营流水的标准，难度是很大的，保守估计类似的房产作为民宿运营至少需要投资4户才能大概率确保达标。而且近年在大阪投资的民宿类房产交易量较大，导致大阪的民宿每间/夜的收入相应下降，投资回报率也相应降低了。另外，现在日本移民政策放宽，初次申请到投资经营管理签证相对比较容易，第一次正式申请一般可获批一年的在留资格，一年后根据经营流水等标准给予一、三、五年的长期在留资格。所以想成功续签，申请人一般需要真实在日经营参与管理。因此，如果仅作为房产投资，此类房产具有一定的投资价值。如果想以此作为投资移民还需要慎重考虑，以避免将来遇到续签问题。
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总体来说，日本是世界第三大经济体，日元具有优良的避险性，日本的房地产行业比泰国成熟、完善、规范的多，可以作为海外资产配置的首选。但日本房产的房产税等持有成本相对较大，适合长期持有，而不适合短期炒房获利。作为移民房产，购买日本买房本身不能获得签证，可通过在日本设立公司来经营管理自己所购的房产，则可以此申请投资经营管理签证，但签证续签时对经营流水有一定的要求，投资物业时需谨慎选择。
