【房产】日本买房，一户建和公寓怎么选？

“在日本购买房产，想投资一户建，又听说一户建没有公寓升值快，该怎么选呢？”现在来到我们东京办公室咨询的客人，很多人都会问到这个问题。因为国内没有日本一户建这样的房子，国人大多数住的是楼房，来到日本后很多人确实很向往住在别墅一样的独门独院的一户建里。不过考虑到投资日本房产的收益方面，到底该购买一户建还是公寓呢？

随便打开几个日本的卖房网站，可以看到在售一户建和公寓的房源情况相当，并没有明显区分哪个更受欢迎。那么我们从投资的角度，流通性等方面来分析二者的优劣，哪个更有优势呢？

从贷款情况看，公寓更容易申请到高额贷款。因为在评估资产价值时，公寓项目大多以项目内其他公寓的成交价作为参考，而独门独户的一户建只能以基准较低的评估价为参考。如果在售价格相同时，公寓项目能够获得更多的贷款，更适合首付少的客人。

从剩余资产价值看，由于土地价格的保值抗跌性较强，如果房产长期持有时，持有年限达到30年以上，一户建由于自有土地面积大，剩余资产价值肯定大于公寓。如果持有年限在20年时，公寓的房产价值折旧的情况比一户建更缓慢。如果持有年限在10年时，公寓的价值更大，这个阶段换房子的人也较多，高级公寓更受欢迎。

从地域环境影响看，一户建无论是用于自住或作为民宿装修和运营，都有其个性化因素，地域环境等方面的因素在出售时受到的影响较大。而公寓项目因为住户较多，影响相对较小。对于上班族来说，在租房或买房时，更注重的是离车站近，生活方便等因素，潜在客人更多，所以公寓更容易出手，销售周期更短。

由此看来，一户建或者公寓并没有该买哪个的区分，主要看投资人的购买目的。如果是想自住并长期持有且有可能持有时间超过30年的话，一户建更适合投资。如果主要是以投资为目的，考虑租金收益及未来变现能力时，公寓项目则更合适。如果进行投资的话，您可以选择房龄10年内的新房或次新房，建议最好在房龄25年前卖掉，在一买一卖之间实现投资收益。当然这也不是绝对的，也要从项目本身，地段，品质，政策等多方面综合考虑。