在当前全球局势的影响下，国际金融形势风云变幻。于是，富裕阶层进行合理的海外资产配置，分散投资风险，管理好自己的财富不受损失，已经成为了他们的共识，而通过投资日本房产实现资产的保值增值是现阶段不错的选择。那么，为什么要投资日本，而不是其他国家的房产呢？下面我们接着昨天的内容，继续从投资日本房产的特点及优势的各个方面加以说明。
日元的避险性优异
世界公认的三大传统的避险货币为美元、瑞士法郎和日元。在新冠肺炎疫情席卷全球之际，三大货币的避险性再一次被印证，尤其日元以其优异的表现被更多的人所认可。
日元的强流通性是其成为避险货币的先天优势，而日元同时又是低息货币，这也是日元成为避险货币的直接原因。疫情期间，美国带头降息的操作被大众诟病。一般来说，当别国货币降息、贬值时，长期维持低息的日元就几乎没有下降空间，当避险情绪来临时，大量的套现资金就会从高息货币市场流出，买入低息的日元，这一优势连黄金都望尘莫及。而且日本有大量的海外资产，同时还是大量外汇的储备国，这也是日元成为避险货币非常重要的原因。日本隐藏的能量是不容小觑的，也因此，日本已经反超美国成为国际投资客进行海外资产配置的首选国家。
汇率收益
汇率浮动收益比较难理解，但不能因此被忽略。我们先举一个例子加以说明：
2019年5月1日前的日元兑人民币汇率为0.060，而2020年5月1日前的汇率为0.066，如果在日本投资一栋总价为1亿日元的公寓楼，2019年购买时的价格约合人民币600万，2020年同期价格约合人民币660万，一年的时间仅凭汇率变动就获利约60万人民币，汇率收益约10%，这一部分的利润就是汇率收益了。而如果短期内人民币持续贬值，汇率收益的空间将持续增大，这也就理解了为什么富裕阶层要进行海外配资的原因之一了。
当然了，利率是上下浮动的，由近期汇率变动的情况分析，在未来一段时期，汇率波动相对稳定，未来的走向还需要投资人注意关注汇率市场的变化及影响因素。
中长期收益值得期待，适合移民
日本是“房住不炒”的典范，多重稳定房价的政策，使得短期内通过房地产买卖套现获利成为不太现实的想法。比如说购买的房产在5年内上市交易，增值部分的收益将被收取约40%的高额税率，这一政策就让炒房者望而却步。日本的房产并不适合赚快钱，因此也有人认为不适合投资。但其实，如果深入了解政策及测算过投资收益后会发现，日本房产的中长期收益是被严重低估甚至是被忽视了。
在日本现行的宽松的货币政策下，日本各大银行在放贷及利率方面的政策及其优惠，日本人及永居者可以获得0首付购房的优惠政策及几乎0%利率的银行贷款。日本的新建住宅号称百年品质保证，而开发商对新房一般还有十年的质保期，银行更喜欢给新房贷款。因此，新筑十年以内的次新房在市场上的交易尤为活跃，尤其是核心区黄金地段的高级公寓项目，更是海外投资客的首选项目。根据日本房地产的调控政策，这类房产在购买满5年后再次交易时，可省下高额的税费。
而这类房产的租金及增值收益喜人，也是比较适合移民的项目。按照现行日本的移民法案，外国人在满足一定条件的前提下，通常在日本在留满5年便可申请归化即入籍，或在留满10年便可申请永久居住。而5年、10年的时间点，正好也是所投资的房产适合再次变现的期间，对买卖双方都是非常合适的。如果投资操作得当，在实现移民的同时，还可以享受优惠利率的银行贷款，撬动杠杆实现利益最大化，房屋的租金收益及房产增值收益预期都会比较理想，还能节省交易的时间成本。由此可以看出，日本房产投资的中长期收益值得期待。
日本房产的保值属性
房产作为投资性的商品具有一定的金融属性，而日本房产在保值抗跌的方面表现优异。
日本房地产曾经历过辉煌及楼市泡沫被戳破后的消退阶段，价格早已回归理性，经过多年的恢复期，近几年才有回暖的迹象。目前，日本人均收入及房价比趋于合理区间，房价基本能够体现房产本身的价值，并没有什么泡沫，平均房价约为泡沫期的65%左右，足以证明资产的保值基础及尚有一定的上升空间。同时，日本过往几年的房价均以每年5%左右的增幅稳步上涨，近年来的租售比也保持在5.5%-8%的合理区间，且日本的房屋百年的品质保证，在现行的经济环境下，可以说是比较稳定的投资项目了。
日本新建塔式高级公寓更是领涨于其他房产类型，去年的售价几乎翻番。毕竟日本国土面积有限，特别是像东京这样人口集中的大城市，在土地供应并不充足的情况下，新房供给量更是少之又少，更何况适合建筑大体量高级公寓的相对占地面积较大的地方，且几乎都是寸土寸金的优质地段。稀缺性、高品质也成为高级公寓房价上涨的优势。
通过以上十点介绍，相信大家对日本的房地产市场已经有了一定的客观了解了。但下面还有两点日本房产独有的注意事项需要注意：
房产持有成本
日本是一个认可花钱买服务的国家，比如日本人喜欢为信用卡支付年费以获得更好的服务。同样的道理，在日本购买房产后，每年还要有一定的持有成本，其中除了固都税是由国家规定每年必须缴纳的费用以外，诸如物业管理费、火灾保险等费用均由业主自愿给付。当然了，优秀的物业管理团队会悉心维护物业品质，是房产在多年后仍具有价值的基础保证。如遇火灾等保险条款里对应的内容时，业主可以获得相应的补偿以减少损失甚至还有通过保险赔付赚钱的可能。
房产投资即贬值
一户建房屋折旧快但土地面积大，公寓分摊的土地面积小但更具保值性，请根据购买目的选择！
.jpg)
可能很多人都听说过：“日本房产投资即贬值”。这话不假，不过哪个国家的老房子都会贬值吧？而在日本，这句话简单来说可以理解为：地上建筑的房屋价值会逐年递减，但土地部分则相对不容易贬值，而是随着时间的推移有所增值。所以在投资房产前，需要先明确投资目的是什么。如果为了长期持有，那么可以侧重选择带院子的一户建，因为一户建的占地面积比公寓的更大，土地的保值性更佳。如果想等房产升值后出售，那么则应该侧重考虑公寓项目。公寓项目虽然分摊的土地面积较小，无法与一户建的土地面积相媲美，但一户建大多数是木制结构，跟钢筋混凝土的公寓相比，一户建的房屋贬值速度更快，而公寓项目相对较慢更具有保值的优势。
但是，不管选择一户建还是公寓，决定房地产价值的还是地段！地段！地段！位置好、交通便利、核心区的房产才更加值得持有。
通过两天两篇文章的分析，我们来总结一下：如果您期待短期内通过炒房获利，那么千万别选择日本房产，真的不适合！但是，如果您希望通过投资房产达到资产保值增值，获得长期稳定的收益，以及未来传承的目的的话，那么日本房产在现阶段的确是值得投资的首选。
最后，再提示大家一句，楼市有风险，投资需谨慎！
