【房产】当下中国房产和日本房产哪个更具投资价值？

新的一年又开始了，中国出台了一系列“新民法典”、“银行贷款限贷”等与房子有关的政策，主旨于稳定国内房价。那么在疫情尚未褪去的影响下，中日两国的楼市，哪个更具投资价值呢？

美元影响：

因为疫情的原因，美国开启了印钞机模式，美元货币超发影响到全球经济，将导致通货膨胀。与美国关系紧密的日本，首当其中受到的影响更加显著。这对日本来说是具有积极意义的，日本政府多年来实施宽松的经济政策，希望将通缩的情况转变到通胀的通道，日本曾制定了通胀2%的目标，虽然一直未能实现，但日本经济的通胀是有经济环境基础的。而且日本市场上的流通货币相对合理也没有外汇管制，外国人在日本购房没有任何门槛，因此日本房价将有继续上涨的土壤。

中国是有外汇管制的，人民币兑美元的汇率也有一定的调节空间。人民币也同样存在货币超发问题，以维持多年通胀，房价一直居高不下。中国政府近年来实行“房住不炒”的稳房价政策，还陆续出台了一些相应的政策以防范楼市泡沫所带来的金融风险。外国人也不能随便购买中国的房子，比起让房价快速上涨，中国政府更希望看到房价高位横盘的态势。可以说，美元对中国楼市的影响并不像日本那么直接。

房价上升预期：

日本楼市自1991年崩盘以来，最大跌幅达65%，直到2016年底才有所反弹，现在日本的房价与历史高点仍有一段上升空间。日本的房价与收入比为11.25，随着安倍经济学的效果，工资有小幅上涨，如果不考虑疫情的影响，日本的房价
相对合理。

中国自90年代初商品房上市以来持续上涨，房价工资比高达29.09，排名世界第二，远超日本，而人均工资却比日本低很多。高房价将给社会带来诸多问题，近年来中国政府在“房住不炒”的方针下，陆续出台了多个调控房价、稳楼市的政策，可以预测中国的楼市拐点即将到来。

人口流动性：

1991年是日本楼市崩盘的一年，也是日本人口下降的拐点，人口数量及消费能力是影响楼市稳定的重要因素。现在日本社会的老龄化少子化问题严重，并早已引起日本政府的重视。近年来日本移民的门槛不断降低，大力推行的高等教育国际化进程已经吸引了大批外国留学生在日本院校就读深造，日本政府也为吸引和留住优秀的海外人才，制定了各项优惠政策，希望能够缓解人口不足的问题。

中国的人口也已出现拐点，老龄化少子化问题也日趋严重。但基于庞大的人口基数，目前尚未全面打开国门，想移民中国还是有很大难度的，想像日本一样出台相关的吸引移民的政策恐怕尚需时日。

贷款政策：

日本政府鼓励年轻人买房子，可以给予日本籍及永住的外国人全额超低利率的贷款，即“0首付、0利率”宽松的贷款政策，每月的还款额与租金相当。即使是在日本创业或工作的外国人，达到一定条件下也可以申请日本银行贷款购房。

中国的房贷政策不断收紧，普遍为5%左右的贷款利息。今年人民银行、银保监会更是发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，从1月1日起实施，被称为国内新的“限贷政策”，各大小银行对房企及个人的放贷均设立了上限，意味着贷款额度将会减少、首付比例将会提高，可以说将来想通过贷款购房的难度又增加了。从最近国内法拍房数量的增加也不难看出，贷款还款压力正在不断增大。想必后续应该还会陆续出台其他稳定房价的政策，房价大涨的空间越来越小。

房产税：

日本在楼市泡沫以后，也出台了各种包括房产持有税等各项防止炒房的政策，经过几十年的发展，现在的日本楼市规范成熟，房价较为合理。日本房产的保值性、避险性及长期的租金收益方面的表现不俗。

中国国内讨论和制定房产税相关政策已有一段时间，经专家预测估计在2022年将会落地，届时对中国楼市将会产生深远的影响，房价将更趋理性。

小结：

当房产作为投资产品，已经展现出了其金融属性的一面，投资产品更需要注重快速流通性和变现能力，特别是房产这种高价值的项目，一旦交易困难，资产变为负债的风险将大大提升。所以现阶段，从投资的角度看待中日两国的房产，哪个更具有投资价值就比较清晰了。

如果疫情是一场危机，总有人会抓住机会做出正确的判断。如果您也看好日本楼市，适当配置日本房产，欢迎联系我们。