【房产】如何来判断什么时候房产更具有投资价值？

最近我国大城市的房价飙升，有的人认为泡沫太大，投资风险过高需要及时离场。同时也有人认为买涨不买跌，房子还会涨，应该及时入手。实际上，日本在房产泡沫时期，也曾经出现过这样的情形，很多人认为日本房价涨幅太小，不值得投资。那么根据实际情况客观的说，什么样的房子更具投资价值呢？
 

银行贷款政策

房子是否值钱，银行是非常标杆的机构。银行有专门的房产评估人员，只有优质的房产才能从银行获得高额、满期贷款。而像一些“老破小”的房子，很多都难以在银行贷到款，即使可以获得一些贷款，要么额度较低，比如只有三成房款，要么贷款期限少，比如最多贷10年等。所以判断一处房产是否有投资价值时，从银行的批贷结果就可以看出来。

同时，银行还是房产投资政策的风向标。房价在上升阶段，国家政策鼓励购房时期，房贷利率较低，利率会有一定的优惠政策，低首付，批贷更容易等。比对这些银行贷款政策也不难看出，房产投资的时期是否合适。

比如中国房地产的发展初期，从银行贷款买房是比较容易的一件事，首付3成、商业贷款利率4%左右、公积金贷款利率更低，银行往往还有不同的贷款优惠政策。但是现阶段，中国房价已经涨了若干倍，为了是房价趋于合理，国家陆续出台了各项稳定房价的政策，现在通过贷款购房，尤其是难度较大：首付需提高到6、7成，贷款利率有所升高且按基础利率上浮10%执行，利率超过5%，并且银行对整体放贷额度也设立了上限，满额后将不能对外批准新增贷款。这样通过银行贷款购买房产的难度也同时增加，有利于控制房价稳定。

再比如日本目前对贷款的政策非常优惠，日本人及永住可以从银行申请到全额超低利息贷款，很多人购房可享受0利率，和不高于1%的满期贷款。外国人也可以申请5成首付，和1.5%起的低利率贷款。

租金回报

如果使用银行贷款购买投资型房产时，当房租能够覆盖或超过房贷金额、甚至涵盖持有成本时，这样的投资才“有利可图”。通常这样的房产，未来还具有升值潜力，保值抗跌性更强。

实际上，租金回报率往往是判断一个房产是否值得投资的重要指标，这个指标是指月租金与总房款的比值，回报率越高越具有投资价值。房屋的售价可能会产生泡沫，但租金反应的是市场真实需求，因此通过租金回报率判断房产价值，是一个很重要的手段。

根据2020年最新的统计数据显示，全球租金回报率排行榜中，排在第1位的是美国纽约为6.25%，屈居第2位的是日本东京为5.51%，中国北京仅有1.88%排名垫底。换句话说，投资一栋房子对外出租后，纽约16年可收回成本，东京为18年，而北京需要53年。这样比较的话，哪里的房产适合投资就显而易见了。

房价收入比

房价收入比是指一个地区一套住房的平均总价与当地居民家庭平均年收入的比值，是非常重要的衡量指标。一般而言，世界公认比较合理的房价收入比为 6 ，超过的数值越大则房价泡沫越大。在全球房价收入比排名中，位列第1的为中国香港为49.42，排名第2位的是中国大陆为29.09，日本排在第51位为11.29。房价收入比是否合理，房价是否有泡沫，房产投资是否具有风险等问题也就明了了。

当然除了以上因素，还应综合考虑国家稳定性、经济通胀通缩情况、人口净流入等多个因素。毕竟房产投资是需要大笔资金的，投资的安全性、安稳性需要着重考虑，并经过综合判断后再做决定。温馨提示您，楼市有风险，投资需谨慎。